A morte no arrendamento rural: o contrato sobrevive ao arrendador? Efeitos da morte das partes sobre o contrato agrário, a posição do espólio e dos herdeiros e o impacto na partilha

Aline Vieira Avelar[1]

RESUMO

O envelhecimento dos produtores rurais e a expansão do arrendamento como forma de exploração da terra tornaram cada vez mais frequente um cenário pouco sistematizado na interseção entre o Direito Agrário e o Direito das Sucessões: a morte de uma das partes durante a vigência do contrato agrário. O presente artigo examina, a partir do Estatuto da Terra, do Decreto n. 59.566/1966, do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, se o arrendamento rural sobrevive à morte do arrendador e à do arrendatário, qual é a posição jurídica do espólio e dos herdeiros durante o inventário e de que modo o contrato em curso repercute na administração, na avaliação e na partilha dos bens. Sustenta-se que a regra é a continuidade do contrato, por força da saisine e do caráter protetivo do microssistema agrário, de modo que os sucessores se sub-rogam na posição do falecido e somente podem retomar o imóvel ao término do prazo, mediante notificação tempestiva. Demonstra-se, ainda, que a morte pode extinguir o vínculo em hipóteses específicas, como a do arrendador usufrutuário, e que a existência do contrato exige cuidados próprios na partilha, especialmente quanto aos frutos civis, à avaliação do imóvel, à figura do herdeiro-arrendatário e ao direito de preferência. Ao final, propõem-se diretrizes práticas para a advocacia preventiva e contenciosa.

Palavras-chave: Arrendamento rural. Sucessão causa mortis. Espólio. Direito de retomada. Partilha.

ABSTRACT

The ageing of rural producers and the expansion of land leasing as a form of agricultural exploitation have made increasingly frequent a scenario rarely systematized at the intersection of Agrarian Law and Succession Law: the death of one of the parties while the agrarian contract is still in force. This article examines, based on the Brazilian Land Statute, Decree No. 59,566/1966, the Civil Code and the case law of the Superior Court of Justice, whether the rural lease survives the death of the lessor and of the lessee, what the legal position of the estate and the heirs is during probate, and how the ongoing contract affects the administration, valuation and partition of the inheritance. It argues that the rule is the continuity of the contract, by virtue of the principle of saisine and the protective nature of the agrarian legal subsystem, so that successors are subrogated in the position of the deceased and may only repossess the land at the end of the term, upon timely notice. It also shows that death may extinguish the contract in specific situations, such as that of a lessor who held only a usufruct, and that an ongoing lease requires particular care in the partition, especially regarding civil fruits, the valuation of the land, the heir who is also the lessee and the right of first refusal. Finally, it proposes practical guidelines for preventive and litigation practice.

Keywords: Rural lease. Succession upon death. Estate. Right of repossession. Partition of inheritance.

1 INTRODUÇÃO

Na advocacia de famílias e sucessões praticada no interior do país, poucas cenas são tão recorrentes quanto a do inventário que, ao arrolar a fazenda do falecido, se depara com um contrato de arrendamento em plena execução. Os herdeiros, muitas vezes distantes da atividade rural, querem saber se podem reaver a terra; o arrendatário, que já plantou a safra e contratou insumos, quer saber se o pacto ainda vale; e o inventariante não sabe a quem cabem as rendas que continuam a vencer. A pergunta que dá título a este trabalho não é, portanto, meramente teórica. Trata-se de uma das dúvidas mais práticas e, paradoxalmente, menos sistematizadas na interseção entre o Direito Agrário e o Direito das Sucessões.

Os números ajudam a dimensionar o problema. Segundo os resultados do Censo Agropecuário 2017, a participação das terras arrendadas na área total dos estabelecimentos agropecuários brasileiros passou de 4,5%, em 2006, para 8,6%, em 2017 (IBGE, 2018). Considerada a área total recenseada em cada levantamento, isso significa que a área explorada sob arrendamento praticamente dobrou no período, saltando de cerca de 15 milhões para cerca de 30 milhões de hectares.[2] No mesmo censo, os produtores com 65 anos ou mais passaram a responder por 21,41% da direção dos estabelecimentos (IBGE, 2018), fenômeno que o próprio Instituto associou ao envelhecimento da população rural e à ausência de sucessão no comando das propriedades. Não por acaso, a sucessão rural foi anunciada como um dos temas inéditos do próximo Censo Agropecuário, previsto para 2027 (JORNAL GRANDE BAHIA, 2026).

Há, em síntese, cada vez mais terra explorada por quem não é dono e cada vez mais donos em idade avançada. A combinação desses dois vetores torna estatisticamente inevitável que a morte de uma das partes do contrato agrário ocorra durante a sua vigência e que o tema chegue, com frequência crescente, às varas de família e sucessões, aos tabelionatos de notas e aos escritórios de planejamento patrimonial.

O objetivo deste artigo é responder, com base no Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/1964), em seu regulamento (Decreto n. 59.566/1966), no Código Civil e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a três perguntas centrais: (i) a morte do arrendador ou do arrendatário extingue o contrato? (ii) qual é a posição jurídica do espólio e dos herdeiros enquanto o inventário não se encerra? (iii) como o contrato em curso repercute na partilha? Ao final, apresentam-se diretrizes práticas voltadas tanto à advocacia preventiva quanto à contenciosa.

Embora o foco recaia sobre o arrendamento, as conclusões aplicam-se, com as devidas adaptações, à parceria rural, que dele se distingue por envolver a partilha de riscos e resultados da exploração, e não o pagamento de uma retribuição certa (Decreto n. 59.566/1966, arts. 3º e 4º).

2 O ARRENDAMENTO RURAL NO MICROSSISTEMA AGRÁRIO

O arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, no todo ou em parte, com ou sem outros bens e benfeitorias, para fins de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante retribuição ou aluguel (Decreto n. 59.566/1966, art. 3º). Sua compreensão adequada exige reconhecer que ele não é uma simples locação de coisa transportada para o campo. Integra um microssistema normativo próprio, marcado pelo dirigismo contratual e orientado pela função social da propriedade (Constituição Federal, art. 186), no qual a autonomia privada cede espaço a normas cogentes de proteção à atividade produtiva e a quem efetivamente trabalha a terra (MARQUES; MARQUES, 2016).

Esse dirigismo se expressa em regras que interessam diretamente ao tema da sucessão. O regulamento declara de aplicação obrigatória as suas normas e irrenunciáveis os direitos e vantagens que institui (Decreto n. 59.566/1966, art. 2º). Fixa prazos mínimos de três, cinco ou sete anos, conforme a natureza da exploração (art. 13, II, a), e presume contratado pelo prazo mínimo de três anos o arrendamento por tempo indeterminado (Estatuto da Terra, art. 95, II; Decreto n. 59.566/1966, art. 21). Assegura ao arrendatário preferência na renovação, em igualdade de condições com terceiros, e impõe ao proprietário o ônus de notificá-lo com seis meses de antecedência do vencimento, sob pena de renovação automática, ressalvada a retomada para exploração direta (Estatuto da Terra, art. 95, IV e V). Garante, ainda, preferência na aquisição do imóvel em caso de alienação (art. 92, §§ 3º e 4º) e determina que a alienação ou a imposição de ônus real não interrompe a vigência do contrato, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante (art. 92, § 5º). Nos casos omissos, aplica-se subsidiariamente o Código Civil (art. 92, § 9º).

É preciso registrar, contudo, que a jurisprudência do STJ vem conferindo leitura teleológica a essas proteções. No REsp 1.447.082/TO, a Terceira Turma afastou o direito de preferência de arrendatária que era empresa rural de grande porte, por entender que as normas protetivas do Estatuto da Terra se destinam ao chamado homem do campo.[3] O entendimento foi reafirmado no REsp 2.140.209/SP, julgado em dezembro de 2025, em que se assentou que a preferência pressupõe a exploração direta e familiar da atividade. Essa distinção, como se verá, tem consequências relevantes quando a sucessão envolve grandes áreas arrendadas a empresas do agronegócio.

3 A MORTE DO ARRENDADOR

3.1 A regra: continuidade do contrato e sub-rogação dos sucessores

Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (Código Civil, art. 1.784). Pela saisine, os sucessores assumem, sem solução de continuidade, a titularidade do patrimônio do falecido, nele compreendidas as posições contratuais de natureza patrimonial (DIAS, 2021). A posição de arrendador é, tipicamente, uma posição patrimonial: consiste no direito de receber a renda, de fiscalizar o uso adequado do imóvel e de reaver a posse direta ao final do contrato, ao lado do dever de garantir ao arrendatário o uso e gozo pacífico da área. Nada há de personalíssimo nesse feixe de direitos e deveres que justifique a sua extinção com a morte do titular.

O microssistema agrário confirma essa conclusão por três vias. Em primeiro lugar, o rol de causas extintivas do arrendamento (Decreto n. 59.566/1966, art. 26) não contempla a morte do arrendador. Em segundo lugar, se a alienação voluntária do imóvel não interrompe a vigência do contrato e sub-roga o adquirente nas obrigações do alienante (Estatuto da Terra, art. 92, § 5º), com maior razão a transmissão causa mortis, que sequer depende de manifestação de vontade, há de preservá-lo. Em terceiro lugar, a aplicação subsidiária do Código Civil conduz à mesma solução, pois, na locação de coisas, a morte do locador transfere aos herdeiros a locação por tempo determinado (Código Civil, art. 577).

Essa é a orientação do STJ. No REsp 1.459.668/MG, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado pela Terceira Turma em dezembro de 2017, a Corte examinou contrato de parceria agrícola de dezesseis anos firmado pela proprietária, antes de falecer, com familiares, e concluiu que a morte da parceira-outorgante não extingue o pacto, que permanece vigente até o final do prazo estipulado. A mesma lógica vem sendo aplicada pelos tribunais estaduais ao arrendamento, com o reconhecimento de que o falecimento do arrendador não acarreta a extinção automática do contrato, pois os direitos e deveres se transmitem aos sucessores, que assumem a posição jurídica do de cujus.

Enquanto não ultimada a partilha, essa posição é ocupada pelo espólio, representado em juízo e fora dele pelo inventariante (Código de Processo Civil, art. 75, VII), a quem incumbe administrar os bens da herança (art. 618, II). Concluída a partilha, a posição contratual passa a quem recebeu o imóvel, seja um herdeiro, seja um grupo de herdeiros em condomínio.

3.2 O direito de retomada pelos herdeiros: tempo, forma e limites

A consequência mais importante da continuidade do contrato é a seguinte: a morte do arrendador não abre aos herdeiros uma janela para reaver o imóvel. No mesmo REsp 1.459.668/MG, o STJ reformou acórdão que havia admitido a retomada pelos sucessores no curso do contrato e afirmou que o direito de retomada somente pode ser exercido ao final do prazo contratual, e não no momento da sucessão ou quando encerrada a partilha. Para tanto, os herdeiros devem observar as mesmas exigências que se impunham ao falecido: notificação extrajudicial até seis meses antes do vencimento e declaração de intenção de explorar o imóvel diretamente ou por intermédio de descendente (Estatuto da Terra, art. 95, V; Decreto n. 59.566/1966, art. 22, § 2º).

Dois pontos práticos merecem destaque. O primeiro diz respeito ao tempo. O prazo de notificação não se suspende pela pendência do inventário, e a demora na abertura da sucessão ou na nomeação do inventariante não socorre os herdeiros. Se a notificação não for feita tempestivamente, o contrato se renova automaticamente, com todas as garantias do microssistema agrário. O STJ já sublinhou, no REsp 1.277.085, envolvendo herdeiras de arrendante falecida, que o elemento decisivo é a existência ou não de notificação no prazo legal, independentemente da alegação de ajuste verbal de prorrogação firmado com a falecida. Por isso, a primeira providência do advogado do espólio deve ser a identificação das datas de vencimento de todos os contratos agrários e o cálculo das respectivas datas-limite de notificação.

O segundo ponto diz respeito à finalidade. A retomada não é um direito potestativo livre: está vinculada à exploração direta do imóvel pelo retomante ou por descendente seu. O desejo dos herdeiros de vender a fazenda para viabilizar a partilha não autoriza, por si só, a retomada. Nessa hipótese, o caminho é a alienação do imóvel arrendado, com sub-rogação do adquirente e observância do direito de preferência do arrendatário, quando cabível, ou a negociação de um distrato. A retomada utilizada como pretexto para a venda expõe o espólio a discussões indenizatórias.

3.3 A partilha física do imóvel arrendado

O regulamento contém regra específica, raramente lembrada, para a hipótese de o imóvel arrendado ser partilhado entre vários herdeiros: qualquer deles poderá exercer o direito de retomada da sua parte, com observância dos preceitos do decreto, assegurando-se ao arrendatário, em contrapartida, o direito à redução proporcional da renda ou o de rescindir o contrato (Decreto n. 59.566/1966, art. 23). A norma revela a preocupação do legislador em compatibilizar a autonomia de cada sucessor com a estabilidade da exploração: a divisão do imóvel não pode impor ao arrendatário a manutenção de um contrato economicamente desfigurado.

Essa regra deve ser lida, porém, em conjunto com os limites à divisão do imóvel rural. A legislação agrária veda o desmembramento em áreas inferiores à fração mínima de parcelamento (Lei n. 5.868/1972, art. 8º) e considera, em regra, indivisível o imóvel rural em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural (Estatuto da Terra, art. 65). Na prática, em pequenas e médias propriedades, a partilha frequentemente resulta não em glebas autônomas, mas em condomínio entre os herdeiros, o que desloca a questão para as regras de administração da coisa comum.

Mesmo antes da partilha, a herança se rege pelas normas do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único), e o STJ já decidiu, no REsp 1.168.834/SC, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, que não é válido o arrendamento de imóvel rural do acervo firmado isoladamente por um dos herdeiros, sem a anuência dos demais, pois a transferência da posse a terceiro sem o consentimento dos compossuidores implicaria a exclusão de seus direitos. O raciocínio vale, simetricamente, para atos de disposição sobre o contrato em curso: a decisão de não renovar, de retomar ou de alterar condições relevantes não deve ser tomada por um herdeiro isoladamente, mas pelo inventariante, com a ciência dos interessados e, quando necessário, com autorização judicial.

3.4 Quando a morte extingue o vínculo

A continuidade é a regra, mas não é absoluta. A morte do arrendador extingue o contrato quando o seu direito sobre o imóvel se extingue com ela. O exemplo mais relevante na prática sucessória é o do arrendador usufrutuário. O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário (Código Civil, art. 1.410, I) e o regulamento agrário prevê a extinção do arrendamento pela resolução ou extinção do direito do arrendador (Decreto n. 59.566/1966, art. 26, V). Como o nu-proprietário não figurou no contrato, a posse do arrendatário, a partir do óbito, deixa de estar amparada perante o novo titular pleno, salvo se este anuir à continuidade.

O tema foi enfrentado pelo STJ no REsp 1.758.946/SP, julgado em 8 de junho de 2021 sob relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze. A Corte reconheceu que a morte da arrendadora usufrutuária, causa de extinção do usufruto, não impede o espólio de exercer os direitos decorrentes do contrato em relação ao arrendatário, como a cobrança de rendas em aberto, uma vez que as relações de usufruto e de arrendamento são autônomas e a relação contratual, de valor econômico, integra o espólio. A matéria foi objeto de detida análise doutrinária por Steiner (2022), que examinou os efeitos do falecimento da usufrutuária sobre contrato de parceria rural e os limites à modulação contratual desses efeitos.

Essa hipótese merece especial atenção de quem atua com planejamento sucessório. A doação de imóveis rurais aos filhos com reserva de usufruto aos pais é uma das estratégias mais utilizadas no campo, e é comum que os pais, usufrutuários, continuem a arrendar as terras. Se os nus-proprietários não anuírem expressamente ao contrato, a morte do usufrutuário poderá surpreender o arrendatário no meio da safra e lançar a família em um litígio que o planejamento pretendia evitar. A solução preventiva é simples: a intervenção dos nus-proprietários no instrumento, declarando ciência e anuência à sua continuidade após a extinção do usufruto.

Distinta da sucessão é a perda da propriedade. No REsp 2.187.412/MT, julgado em 10 de fevereiro de 2026, a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a perda da propriedade pelo arrendador, decorrente de decisão judicial em ação reivindicatória movida contra o seu espólio, extingue o arrendamento (Decreto n. 59.566/1966, art. 26, VIII), sem sub-rogação do novo proprietário, pois o art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra só se aplica à alienação e à constituição de ônus real. O precedente é útil por contraste: a sucessão hereditária não é perda da propriedade, mas transmissão dela, razão pela qual atrai a regra da continuidade, e não a da extinção.

4 A MORTE DO ARRENDATÁRIO

A morte do arrendatário suscita questão mais delicada, porque do lado de quem explora a terra pode haver um componente pessoal relevante. O regulamento enfrenta apenas parte do problema ao dispor que, nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, “a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo” (Decreto n. 59.566/1966, art. 26, parágrafo único).

Na parceria, o STJ adotou leitura ampla dessa diretriz no REsp 1.203.559, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, ao admitir a sucessão dos herdeiros do parceiro falecido em ação de prestação de contas de parceria pecuária e registrar que a morte não extingue a parceria, tanto do parceiro-outorgante quanto do outorgado, desde que este seja um conjunto familiar e haja alguém qualificado para prosseguir na execução do contrato.

Resta a hipótese, muito frequente, do arrendatário pessoa física que não contrata como conjunto familiar. Duas leituras são possíveis. A primeira, a partir de interpretação a contrario do parágrafo único do art. 26, sustenta que, fora do conjunto familiar, a morte do arrendatário extingue o contrato, em razão do caráter pessoal da exploração. A segunda, que nos parece mais adequada, observa que o legislador não incluiu a morte do arrendatário no rol de causas extintivas e que, nos casos omissos, aplica-se o Código Civil, cujo art. 577 transfere aos herdeiros a locação por tempo determinado. O parágrafo único do art. 26 não seria, assim, uma exceção a uma regra implícita de extinção, mas a explicitação de que, no conjunto familiar, a continuidade se dá sem sequer haver ruptura na pessoa do contratante.

Essa conclusão não ignora o componente pessoal do contrato; apenas o desloca para o plano adequado. Os herdeiros do arrendatário sucedem na posição contratual, mas não podem desnaturá-la: o subarrendamento, a cessão ou o empréstimo do imóvel dependem de consentimento expresso do arrendador (Estatuto da Terra, art. 95, VI), e o abandono da exploração ou o descumprimento das obrigações autorizam a rescisão segundo as regras gerais. Os sucessores que não tenham interesse ou aptidão para prosseguir na atividade podem, por sua vez, negociar o distrato, respondendo o espólio pelas rendas até a efetiva devolução do imóvel.

Do ponto de vista sucessório, a morte do arrendatário exige que o inventário arrole bens frequentemente esquecidos: a própria posição contratual, quando tiver valor econômico; as lavouras pendentes e os insumos aplicados; e o crédito de indenização por benfeitorias necessárias e úteis, que o arrendatário pode exigir ao término do contrato, com direito de retenção enquanto não indenizado (Estatuto da Terra, art. 95, VIII). Esses ativos compõem o patrimônio transmitido e devem ser considerados na partilha, sob pena de sobrepartilha futura.

5 O ESPÓLIO COMO ARRENDADOR: ADMINISTRAÇÃO E LIMITES

Durante o inventário, cabe ao inventariante receber as rendas, fiscalizar o cumprimento do contrato, promover as notificações cabíveis e, se necessário, ajuizar as ações de cobrança e de despejo, prestando contas de sua gestão (Código de Processo Civil, arts. 618, II e VII). Trata-se de administração ordinária, que não depende de autorização judicial prévia. Recomenda-se, contudo, que o arrendatário seja formalmente comunicado do óbito, da identidade do inventariante e da conta em que as rendas devem ser depositadas, a fim de evitar pagamentos a herdeiros isolados, que não liberam o devedor perante o espólio.

Situação diversa é a celebração de novo arrendamento ou a renovação expressa em condições distintas. Embora o art. 619 do Código de Processo Civil não liste o arrendamento entre os atos que exigem autorização judicial, um contrato agrário de longo prazo vincula os herdeiros por anos, gera direito de preferência e renovação e condiciona a própria partilha. Por isso, sustentamos que se trata de ato que extrapola a administração ordinária, devendo ser precedido da anuência de todos os herdeiros ou de autorização judicial, em linha com o entendimento firmado no REsp 1.168.834/SC.

Outro ponto recorrente é o da renda fixada em produto, prática disseminada nas regiões produtoras de grãos. O regulamento veda ajustar como preço do arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou o seu equivalente em dinheiro (Decreto n. 59.566/1966, art. 18, parágrafo único). Ainda assim, o STJ, no REsp 1.266.975/MG, examinou contrato que previa o pagamento em sacas de soja e admitiu a cobrança judicial das obrigações dele decorrentes. Para o espólio, a lição é pragmática: a irregularidade da cláusula não autoriza o arrendatário a deixar de pagar, e o inventariante deve cobrar as rendas vencidas, apurando-se o valor devido na forma admitida pela jurisprudência.

Por fim, é comum que um dos herdeiros passe a explorar pessoalmente o imóvel após o óbito, sem contrato e sem pagar nada aos demais. Nessa hipótese, não há arrendamento, mas uso exclusivo de bem comum, e a jurisprudência admite o arbitramento de indenização em favor dos demais coerdeiros, em regra a partir do momento em que manifestam oposição ao uso exclusivo. A notificação do herdeiro ocupante é, portanto, providência indispensável para resguardar o direito dos demais.

6 O IMPACTO DO ARRENDAMENTO NA PARTILHA

6.1 Rendas vencidas e rendas vincendas

É preciso distinguir, com rigor, dois conjuntos de valores. As rendas vencidas e não pagas até a data do óbito constituem crédito do autor da herança e devem ser arroladas como bem do espólio. As rendas que vencem após a abertura da sucessão são frutos civis dos bens hereditários: pertencem ao conjunto dos herdeiros, na proporção de seus quinhões, e o herdeiro que as receber deve trazê-las ao acervo (Código Civil, art. 2.020). A distinção repercute na prestação de contas do inventariante e pode repercutir, conforme a legislação de cada Estado, na base de cálculo do imposto de transmissão, que em regra considera os bens e direitos existentes na data do óbito.

6.2 A avaliação do imóvel arrendado

Um imóvel rural arrendado não equivale, economicamente, a um imóvel livre. O adquirente ou adjudicatário recebe a terra gravada por um contrato que o obriga até o termo final, com renovação potencial e preferência legal, mas recebe também o fluxo das rendas vincendas. Quando a partilha atribui imóveis distintos a herdeiros distintos, um arrendado e outro livre, a igualdade dos quinhões (Código Civil, art. 2.017) recomenda que a avaliação considere essas duas variáveis: a restrição temporária à posse direta e o valor das rendas futuras que acompanharão o bem. Ignorar o contrato pode gerar desequilíbrios relevantes e alimentar futuras alegações de nulidade ou de lesão na partilha.

6.3 Atribuição, condomínio e reposição

Diante da indivisibilidade jurídica ou econômica de muitos imóveis rurais, a partilha costuma oscilar entre três soluções: a atribuição do imóvel a um único herdeiro, com reposição em dinheiro aos demais; a manutenção do condomínio; ou a venda, com partilha do preço (Código Civil, art. 2.019). Em qualquer delas, o contrato em curso acompanha o imóvel. Se mantido o condomínio, as decisões sobre a administração da coisa comum seguem a deliberação da maioria, calculada pelo valor dos quinhões, e, resolvendo os condôminos alugar o bem, prefere-se o condômino ao estranho, em condições iguais (Código Civil, arts. 1.323 e 1.325). Essa preferência condominial, como se verá, pode concorrer com a do arrendatário.

6.4 O herdeiro-arrendatário

Uma das situações mais sensíveis, e mais comuns, é a do herdeiro que já era arrendatário do imóvel do autor da herança. O filho que arrendava a terra do pai torna-se, com a morte deste, simultaneamente devedor das rendas ao espólio e cotitular do imóvel arrendado. Três questões surgem daí.

A primeira é a das rendas. As vencidas antes do óbito são crédito do espólio e podem ser compensadas no quinhão do herdeiro devedor; as vencidas depois continuam devidas ao espólio, na integralidade, e não apenas na fração correspondente aos demais herdeiros, ressalvada a compensação final na partilha.

A segunda é a da renda vil. Quando o contrato entre pai e filho previa renda muito inferior à de mercado, os demais herdeiros podem sustentar que a diferença configurou liberalidade em favor do arrendatário, a ser trazida à colação para igualar as legítimas (Código Civil, arts. 2.002 e 2.003). A tese encontra resistência na necessidade de demonstrar o animus donandi e na dificuldade de quantificar a vantagem, mas não deve ser descartada em contratos de longa duração e valores manifestamente desproporcionais.

A terceira é a da atribuição do imóvel. O ordenamento brasileiro não prevê uma atribuição preferencial do estabelecimento agrícola ao herdeiro que o explora, ao contrário do direito francês, que confere ao herdeiro que participa efetivamente da exploração a possibilidade de pedir a atribuição preferencial da empresa agrícola na partilha (FRANÇA, Code civil, art. 831). No Brasil, a continuidade da exploração pelo herdeiro-arrendatário depende de acordo entre os herdeiros ou de que ele reúna recursos para a reposição. Fica o registro, de lege ferenda, de que a ausência de instrumento equivalente contribui para a fragmentação ou para a venda de propriedades produtivas no momento da sucessão.

6.5 O direito de preferência do arrendatário na sucessão

Quando o espólio aliena o imóvel arrendado, mediante alvará judicial ou na própria escritura de inventário, deve notificar o arrendatário para o exercício da preferência, sob pena de o arrendatário preterido poder haver para si o imóvel, depositando o preço, no prazo legal (Estatuto da Terra, art. 92, §§ 3º e 4º). A preferência, porém, deve ser examinada à luz da orientação do STJ, que a reserva ao arrendatário que explora a terra de forma direta e familiar (REsp 1.447.082/TO e REsp 2.140.209/SP). Nada impede, todavia, que o contrato preveja preferência convencional, que vinculará os herdeiros como qualquer outra cláusula.

Questão mais aberta é a da cessão de direitos hereditários. Como a cessão tem por objeto a quota ideal sobre a universalidade da herança, e não o imóvel em si, entendemos que, em princípio, não desperta a preferência do arrendatário, mas apenas a dos coerdeiros (Código Civil, arts. 1.794 e 1.795). A situação muda quando a cessão recai sobre bem singular, hipótese em que o negócio depende de autorização judicial (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º) e se aproxima, em substância, de uma alienação do imóvel. Nesses casos, a notificação prévia do arrendatário é medida de prudência que afasta o risco de posterior ação de preempção.

7 DIRETRIZES PRÁTICAS

Da análise empreendida extraem-se orientações concretas, que podem ser organizadas segundo o momento de atuação do advogado.

Na redação do contrato, convém prever expressamente: a continuidade do pacto em caso de morte de qualquer das partes; a forma de comunicação do óbito e a conta para depósito das rendas durante o inventário; a anuência dos nus-proprietários, quando o arrendador for usufrutuário; e, quando o arrendatário for pessoa jurídica ou produtor de grande porte, a existência ou não de preferência convencional, já que a preferência legal poderá ser afastada.

No planejamento sucessório, a escolha da estrutura repercute diretamente no contrato. Se o imóvel arrendado pertence a uma pessoa jurídica, a morte de um sócio não altera a figura do arrendador, o que confere estabilidade à relação agrária e desloca a sucessão para as quotas. Se a estratégia envolve doação com reserva de usufruto, impõe-se cuidar da anuência dos donatários aos contratos firmados pelos usufrutuários.

Na abertura do inventário, judicial ou extrajudicial, o advogado deve: levantar todos os contratos agrários, inclusive os verbais, admitidos pelo regulamento; identificar prazos de vencimento e datas-limite de notificação; comunicar formalmente o arrendatário; arrolar as rendas vencidas antes do óbito como crédito do espólio; e, no caso de morte do arrendatário, arrolar a posição contratual, as lavouras pendentes e os créditos por benfeitorias.

Na partilha, por fim, deve-se descrever o contrato em curso, indicar a quem caberá a posição contratual e as rendas futuras, considerar o arrendamento na avaliação dos quinhões e, havendo herdeiro-arrendatário, enfrentar expressamente as questões das rendas, da eventual colação e da atribuição do imóvel.

8 CONSIDERAÇÕES FINAIS

À pergunta que intitula este trabalho responde-se afirmativamente: em regra, o contrato de arrendamento rural sobrevive à morte do arrendador. A saisine, a lógica de sub-rogação do art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, a ausência da morte do arrendador entre as causas extintivas do regulamento e a aplicação subsidiária do Código Civil convergem para a continuidade do pacto, orientação acolhida pelo STJ. Os herdeiros assumem a posição contratual do falecido, com seus direitos e seus ônus, e somente podem retomar o imóvel ao final do prazo, mediante notificação tempestiva e para exploração direta.

A morte do arrendatário, por sua vez, também não extingue o contrato quando se trata de conjunto familiar com pessoa qualificada para prosseguir na exploração e, segundo a interpretação aqui defendida, nem mesmo quando o arrendatário contrata individualmente, ressalvadas as limitações próprias do caráter pessoal da exploração. A morte extingue o vínculo, porém, quando leva consigo o próprio direito do arrendador sobre o imóvel, como ocorre com o usufrutuário, hipótese que exige atenção redobrada no planejamento sucessório.

Mais do que responder se o contrato sobrevive, o estudo procurou demonstrar que o arrendamento em curso transforma o inventário: altera a administração do espólio, a natureza dos valores a partilhar, a avaliação dos quinhões e as relações entre os próprios herdeiros. Num campo que envelhece e que é cada vez mais explorado por quem não é dono, a advocacia de famílias e sucessões não pode mais tratar o contrato agrário como um detalhe da descrição dos bens. Ele é, muitas vezes, o centro da sucessão rural, e conhecê-lo é condição para transformar o conflito hereditário em solução juridicamente segura para a família e para a continuidade da produção.

REFERÊNCIAS

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[1] Advogada especialista em Direito das Famílias e Sucessões, com atuação em planejamento familiar, patrimonial e sucessório. Membra do Instituto Brasileiro de Direito das Famílias e Sucessões (IBDFAM) e Presidente da Comissão de Jurisprudência do IBDFAM-GO (2024/2025). Professora da Escola Superior da Advocacia de Goiás (ESA-GO). Ex-Secretária-Geral da Comissão de Sucessões da OAB-GO.

[2]Cálculo da autora a partir dos dados do IBGE: 4,5% de uma área total de aproximadamente 333,7 milhões de hectares em 2006 e 8,6% de aproximadamente 350,3 milhões de hectares em 2017.

[3]A expressão designa, na jurisprudência do STJ, o produtor que explora a terra de forma pessoal e direta, com o seu conjunto familiar, destinatário das normas de justiça social do Estatuto da Terra.