Ana Carolina Tedoldi – Advogada especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório

Nos últimos anos, a holding imobiliária se tornou o instrumento favorito de quem tem dois ou mais imóveis para alugar. A lógica era simples e sedutora: ao migrar os imóveis para uma pessoa jurídica no regime de Lucro Presumido, a carga tributária sobre os aluguéis caía de até 27,5% — alíquota máxima do IRPF (imposto de renda da pessoa física) — para aproximadamente 11% a 14,53%. Uma diferença de mais de 13 pontos percentuais que, sobre uma renda de R$20.000 mensais, representa uma economia de mais de R$30.000 por ano.

Essa conta funcionou bem por muito tempo. E vai continuar funcionando — mas de forma diferente.

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda estruturalmente a tributação sobre locação de imóveis. A partir de 2027, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passarão a incidir sobre operações de locação, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. A pergunta que todo investidor imobiliário precisa responder agora é objetiva: a holding para economia tributária ainda faz sentido? A resposta — com números, fundamento legal e exemplos concretos — é o que este artigo traz.

I. O que era a vantagem da holding imobiliária — e por que ela não acaba

Antes de analisar o que muda, é essencial entender o que sempre justificou a holding para quem tem imóveis geradores de renda.

Pela locação na pessoa física, os rendimentos de aluguel são tributados como renda pela tabela progressiva do IRPF, podendo chegar a 27,5% sobre o valor recebido, recolhido mensalmente via carnê-leão ou IRRF (imposto de renda retido na fonte pagadora) quando o inquilino é pessoa jurídica.

Já pela holding no Lucro Presumido, a carga efetiva total (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS) fica em torno de 11,33% a 14,53% sobre a receita de aluguel. Os lucros são distribuídos como dividendos, historicamente isentos na pessoa física até 31 de dezembro de 2025. A economia era real, legal e expressiva.

Esse cenário não desaparece com a Reforma. Ele se transforma. E, surpreendentemente, a vantagem da holding sobre a pessoa física pode até aumentar — mas por razões que exigem planejamento ativo.

II. O que a Reforma Tributária muda para a locação de imóveis

2.1. A incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis: uma mudança histórica

Antes da Reforma, a locação de imóveis não era alcançada pelo ISS municipal — a Súmula Vinculante 31 do STF vedava expressamente essa incidência — e tampouco havia PIS/COFINS para pessoas físicas. A tributação imobiliária era domínio quase exclusivo do Imposto de Renda.

A LC 214/2025 rompe esse modelo ao incluir a locação de imóveis na base de incidência do IBS e da CBS — o chamado IVA Dual brasileiro. Trata-se de uma mudança histórica: pela primeira vez, receitas de aluguel passam a ser tributadas por um imposto sobre consumo no Brasil.

A boa notícia é que o legislador reconheceu o impacto potencial e instituiu uma redução de 70% na base de cálculo para operações de locação. Considerando a alíquota de referência estimada em 28% para o IVA Dual (soma de IBS + CBS), a carga efetiva sobre os aluguéis fica em torno de 8,4% — bem abaixo da incidência plena.

Para locações residenciais, há ainda um redutor social de R$ 600,00 por imóvel, que reduz adicionalmente a base de cálculo.

2.2. 2026: alíquota teste de IBS/CBS — nenhum pagamento este ano

Antes de projetar qualquer cenário tributário futuro, é essencial fixar um ponto que muda completamente a urgência do planejamento: em 2026, não há qualquer pagamento de IBS ou CBS sobre aluguéis. Nenhum centavo. O ano de 2026 é, nos termos da LC 214/2025, o ano de testes do novo sistema — um período em que o IBS e a CBS opera com alíquota simbólica de 1% apenas para fins de calibração técnica dos sistemas fiscais, com neutralidade de carga garantida. Na prática, essa alíquota de teste não gera desembolso efetivo para o contribuinte.

A CBS, por sua vez, ainda não substituiu o PIS e a COFINS em 2026. O regime atual de PIS/COFINS permanece integralmente vigente neste ano. Isso significa que, para a holding imobiliária no Lucro Presumido, a carga tributária em 2026 é exatamente a mesma de 2024 e 2025: IRPJ + CSLL + PIS + COFINS, totalizando entre 11,33% e 14,53% sobre a receita de locação. Nenhuma nova incidência.

2.3. Atenção: os 8,4% não chegam de imediato — o período de transição de 2027 e 2028

Este é um ponto que merece destaque especial, pois a maioria ignora ou trata de forma superficial: a alíquota efetiva estimada de 8,4% sobre aluguéis não entra em vigor de uma só vez em 2027.

A LC 214/2025 prevê um período de transição gradual. Em 2027 e 2028, o IBS permanecerá em alíquota simbólica de 0,1%. Já a CBS — que substitui PIS e Cofins a partir de 2027 — entra em uma alíquota próxima da referencial, com dedução de 0,1 ponto percentual correspondente ao IBS de transição.

Na prática, isso significa que, em 2027 e 2028, a carga adicional sobre aluguéis será composta essencialmente pela CBS em patamar próximo ao cheio mais apenas 0,1% de IBS — muito inferior à alíquota total projetada de 8,4%. A longa escada de transição continua até 2033, quando o IBS substituirá integralmente ICMS e ISS e o sistema entrar em plena vigência.

2.4. Quem paga IBS/CBS sobre aluguel: os critérios da LC 214/2025

A lei é cuidadosa ao definir quando a pessoa física locadora passa a ser contribuinte do IBS e da CBS. Serão atingidos os locadores que no ano-calendário anterior   possuírem mais de 3 imóveis alugados E auferirem receita bruta anual superior a R$240.000,00 com as locações.

Alternativamente, o locador de um único imóvel também se enquadra como contribuinte se a receita superar R$288.000,00 no mesmo ano-calendário.

Referidos valores referem-se a janeiro de 2025 (quando publicada a LC 214) e precisam ser atualizados pelo IPCA.

Para a pessoa jurídica — ou seja, para a holding imobiliária — não há exceção: toda receita de locação da pessoa jurídica estará sujeita ao IBS e à CBS a partir de 2027, independentemente do volume.

2.5. A nova equação tributária: a holding ainda vence

Este é o ponto central que a maioria das análises superficiais não explica adequadamente.

Com a Reforma em plena vigência (2033), a carga total sobre aluguéis será a seguinte:

•   Para a pessoa física acima dos limites: até 27,5% de IRPF + aproximadamente 8,4% de IBS/CBS = carga total estimada de até 35,9% sobre a receita.

•   Para a holding no Lucro Presumido: aproximadamente 10,88% de IRPJ/CSLL e adicional IR + 8,4% de IBS/CBS = carga total estimada de aproximadamente até 19,28% sobre a receita.

Em outras palavras: a diferença entre pessoa física e pessoa jurídica, que antes era de cerca de 13 a 16 pontos percentuais, passa a ser de aproximadamente 16,6 pontos percentuais no cenário final da reforma.

2.6. Locação de curta temporada: o regime da hotelaria e sua tributação mais pesada

Um ponto de atenção específico merece destaque para os proprietários que operam por plataformas como Airbnb e Booking: a locação de curta duração — definida como aquela de até 90 dias — será enquadrada nas mesmas regras aplicadas ao setor hoteleiro.

A diferença é crítica. Enquanto a locação residencial ou comercial de longa duração se beneficia de uma redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS (resultando na alíquota efetiva estimada de 8,4%), a locação equiparada a hotelaria conta com redutor de apenas 40%. Isso eleva a alíquota efetiva estimada para aproximadamente 16,8% sobre o valor do aluguel de temporada — o dobro do que incide sobre o aluguel tradicional. O que somado ao IRPF progressivo, pode chegar a 44% de tributação ao final da reforma tributária em 2033.

Essa equiparação aplica-se quando o locador é considerado contribuinte do regime regular de IBS/CBS. Para os pequenos anfitriões que não ultrapassam os limites da LC 214/2025 — até 3 imóveis e receita inferior a R$ 240 mil anuais, continua incidindo apenas o IRPF de até 27,5%.

Para a holding imobiliária que opera imóveis de temporada, a conclusão é direta: a estrutura jurídica continua válida e eficiente, mas a equação tributária específica do aluguel de curta duração precisa ser revisitada com os novos números. A empresa enquadrada no lucro presumido ficará com uma tributação efetiva entre aproximadamente 24% a 27%, oque é bem menor da tributação gerada para pessoa física contribuinte de IBS/CBS.

III. O crédito tributário como vantagem competitiva da holding — e a seleção natural do mercado

Há uma dimensão da Reforma que ainda é pouco discutida no planejamento imobiliário e que será, nos próximos anos, um dos maiores diferenciais estruturais da holding em relação ao locador pessoa física: o direito ao crédito de IBS e CBS.

3.1. O crédito tributário: por que o inquilino vai preferir alugar de uma PJ

O IVA Dual brasileiro é um imposto não cumulativo. Isso significa que o locador contribuinte de IBS/CBS pode apropriar créditos sobre as suas próprias aquisições de bens e serviços tributados. E, do lado do inquilino — quando este também for um contribuinte de IBS/CBS — o aluguel pago a uma pessoa jurídica gera crédito tributário na sua escrituração.

Em outras palavras: empresas que alugam escritórios, galpões, salas comerciais ou lojas de uma holding terão direito a recuperar o IBS/CBS pago na operação, deduzindo-o de seus próprios tributos devidos. Esse crédito não existe quando o imóvel pertence a uma pessoa física que não é contribuinte.

Isso cria um incentivo econômico concreto para que inquilinos empresariais prefiram imóveis de propriedade de pessoas jurídicas. A holding locadora passa a ser não apenas uma estrutura de organização familiar, mas uma vantagem comercial direta no mercado de locação comercial.

A holding não é apenas eficiente para o locador. Ela é vantajosa para o inquilino empresário, que gera crédito de IBS/CBS ao alugar de uma pessoa jurídica. Esse mecanismo vai remodelar as preferências no mercado imobiliário comercial.

3.2. A seleção natural do mercado: PJ sempre contribuinte, PF nunca estável

A assimetria criada pela LC 214/2025 entre a pessoa física e a pessoa jurídica locadora vai produzir um fenômeno que o mercado imobiliário já começa a antecipar: uma seleção natural em favor dos imóveis de propriedade de pessoas jurídicas.

A razão é estrutural. A pessoa jurídica — a holding imobiliária — é permanentemente contribuinte de IBS/CBS, independentemente do volume de receita ou do número de imóveis. Isso garante previsibilidade: o inquilino sabe que poderá aproveitar o crédito tributário em todos os anos.

Já a pessoa física locadora pode ser contribuinte em um ano — se ultrapassar os limites de 3 imóveis e R$ 240 mil de receita no ano anterior ou R$ 288 mil de receita no ano corrente — e deixar de sê-lo no ano seguinte, se a receita cair ou o número de imóveis alugados se reduzir. Essa instabilidade de enquadramento cria insegurança jurídica e tributária tanto para o locador quanto para o inquilino, que não poderá prever, na assinatura do contrato, se terá direito ao crédito ao longo de toda a locação.

O resultado prático será gradual, mas inevitável: no segmento de locação comercial especialmente, a demanda se concentrará cada vez mais em imóveis de PJ. A pessoa física que não estruturar seu patrimônio imobiliário adequadamente pode perder competitividade de mercado, além de pagar mais imposto.

IV. A tributação de dividendos pela Lei nº 15.270/2025 — e por que o impacto real é menor do que parece

Se a holding imobiliária ainda é eficiente em termos de tributação sobre aluguéis, há outro fator que precisam entrar na equação — e que muitas estruturas constituídas nos últimos anos simplesmente ignoram.

Historicamente, um dos maiores atrativos da holding era a distribuição de lucros sem tributação na pessoa física. A Lei nº 15.270/2025 muda esse cenário: distribuições que superem R$ 50.000,00 mensais por pessoa jurídica ficam sujeitas ao IRRF de 10%. Esse ônus precisa ser considerado no planejamento — mas seu impacto real é frequentemente superestimado, por uma razão simples: a grande maioria das holdings imobiliárias ativas não distribui a integralidade dos seus lucros.

Na prática, parte relevante do resultado líquido é retida e reinvestida dentro da própria estrutura — seja para a aquisição de novos imóveis, seja para obras, reformas e manutenção do patrimônio. Esses valores nunca saem da pessoa jurídica e, portanto, nunca se sujeitam ao IRRF de 10%. A tributação sobre dividendos incide apenas sobre o lucro efetivamente distribuído aos sócios pessoas físicas acima do limite mensal. Famílias que utilizam a holding como veículo de reinvestimento patrimonial — e não apenas como distribuidora de renda — estão significativamente menos expostas a esse novo custo.

Há ainda uma segunda dimensão estratégica que merece atenção especial: para quem possui mais de uma empresa — inclusive sociedades operacionais — a holding de participações se revela um instrumento de gestão tributária extremamente eficiente. A distribuição de lucros entre pessoas jurídicas não sofre a retenção do IRRF de 10% prevista para os dividendos pagos à pessoa física. Em outras palavras: uma empresa operacional que transfere seu resultado para a holding de participações da qual é controlada o faz sem a incidência do imposto sobre dividendos. O recurso circula no ecossistema jurídico do grupo, pode ser alocado em novos ativos ou reinvestido em outras empresas, e só será tributado quando e se for distribuído à pessoa física acima do limite.

Conclusão

A holding imobiliária não perdeu sua razão de ser com a Reforma Tributária. Ela continua sendo, em termos de tributação sobre aluguéis, mais eficiente do que a pessoa física — e esse diferencial até se amplia quando se considera a nova carga que incide sobre os locadores pessoas físicas profissionais.

O que muda é que a holding deixa de ser uma escolha óbvia e passa a ser uma escolha técnica. Famílias com poucos imóveis ou receitas modestas precisarão recalcular se os benefícios ainda superam os custos de constituição e manutenção. Famílias com patrimônio expressivo precisarão integrar à equação da tributação de dividendos e das novas regras de fiscalização.

Em qualquer cenário, uma coisa é certa: 2026 é o último ano sem pagamento de IBS ou CBS. O investidor imobiliário que não organizar sua estrutura agora chegará a 2027 pagando uma conta que poderia ter evitado — ou, pior ainda, pagando mais do que precisa por falta de planejamento.

Ana Carolina Tedoldi

Advogada | Especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório