Augusto Bercht

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Daniel Alt da Silva

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No último dia 08 de novembro, o plenário do Senado aprovou a Proposta de Emenda à Constituição nº 45/2019, a denominada Reforma Tributária. Entre as várias mudanças introduzidas pelo texto, algumas trazem particulares impactos para formatos de organização patrimonial, especialmente em relação a imóveis.

É válido recordar que muitas famílias, seja no passado, seja mais recentemente, adotaram o formato de estrutura societária para explorar o seu patrimônio imobiliário, inclusive ponderando a perspectiva do planejamento da sucessão, a maior segurança oferecida pela pessoa jurídica, como também a tributação geralmente mais benéfica. Entretanto, quiçá de forma inesperada, a Reforma Tributária – considerando o texto aprovado no Senado – pode mudar significativamente tal cenário.

O principal aspecto da Reforma Tributária é a substituição de diversos impostos Federais, Estaduais, Distritais e Municipais (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois novos tributos, o IBS e a CBS, com regras e fatos geradores comuns e ambos não-cumulativos. Em outras palavras: via de regra, o tributo incidente sobre bens ou serviços adquiridos por pessoas jurídicas gerará um crédito que será utilizado para abater o imposto devido por tais pessoas jurídicas. 

Especificamente em relação aos negócios imobiliários, há um específico impacto, pois a base de cálculo dos novos tributos será ampla, abrangendo operações com direitos, o que inclui a locação de imóveis, que previamente não era alcançada pelo ICMS ou pelo ISS, mas apenas pela contribuição para o PIS e COFINS. Haverá, portanto, um inegável aumento de carga tributária, a despeito da ausência de indicação das alíquotas a serem praticadas.

Porém, aliado a esse aumento de carga tributária, há outro aspecto que pode vir a onerar particularmente as estruturas de aluguel de imóveis por meio de pessoas jurídicas, notadamente quando o locatário é uma pessoa física.

Isso pois, na situação inversa, em que o locatário é uma pessoa jurídica, o locador poderia, idealmente, transferir o aumento de carga tributária para o preço da operação, pelo que a parte oposta da contratação poderia se creditar em relação aos tributos incidentes, o que, ao menos em tese, atenuaria o incremento de carga tributária.

No entanto, as pessoas físicas não serão contribuintes do IBS e da CBS e, como consequência, não poderão deduzir esses valores como créditos. Desse modo, a Reforma Tributária, tal como o texto atualmente se encontra, traz um incremento da carga tributária para pessoas jurídicas que alugam imóveis para pessoas físicas. Sem sofismas, é um cenário que pode afetar diretamente inúmeras famílias que promoveram o planejamento patrimonial e sucessório por intermédio de holdings.

Aparentemente, essa situação não passou desapercebida pelos legisladores, que incluíram no texto a previsão de que Lei Complementar poderá introduzir um regime tributário especial para operações com bens imóveis. De todo o modo, o texto não traz clareza sobre como será tal regime, tampouco se ele evitará o relevante aumento de carga tributária nessas operações, de forma que a situação poderá vir a ser solucionada no futuro, com a edição da referida norma.

Enfim, sopesando o atual estado de incerteza a respeito de como a Reforma Tributária poderá afetar determinadas estruturas de organização patrimonial, tal qual a usual locação de imóveis por pessoa jurídica para pessoa física, é importante que os contribuintes acompanhem com cuidado a aprovação legislativa e, especialmente, as Leis Complementares que serão futuramente editadas, a fim de verificar os possíveis impactos em suas estruturas de organização patrimonial.

O planejamento patrimonial e sucessório, mais uma vez, descortina o seu viés dinâmico.