Marina Gabriela Menezes Santiago^[1]

Nilson Costa Souza^[2]

 

Resumo: Versa o presente artigo científico sobre o direito do cônjuge supérstite ao direito real de habitação, perquirindo-se sobre a possibilidade de prevalência deste ante de eventual possibilidade dos herdeiros exigirem a venda do bem para dissolução do condomínio estabelecido por força de sucessão ou mesmo ante a possibilidade de imposição de algum ônus financeiro em detrimento do direito do (a) viúvo (a) em continuar residindo no imóvel. Para dirimir tais questões, serão apresentados entendimentos doutrinários e jurisprudenciais a respeito do tema, voltados a demonstrar que a Constituição Federal, assim como o Código Civil em vigor estabelecem diversas diretrizes ao tratamento dos direitos reais, sempre sob o viés de cumprir sua função social e instrumentalizar a dignidade da pessoa humana.

Palavras-chave: Direito Real de Habitação; Condomínio; Função Social da Propriedade.

 

Abstract: This scientific article discusses about of the real right to housing – a right held by the surviving spouse – inquiring into the possibility of prevalence of this of this in relation to the possibility of the other heirs demanding the sale of the property for dissolution of the condominium established by virtue of succession or even before the possibility of imposing any financial burden to the detriment of the widower's right to continue residing in the property. To resolve these issues, doctrinal and jurisprudential understandings about this subject will be presented, aimed at demonstrating that the Federal Constitution, as well as the Civil Code, establish several guidelines for the treatment of real rights, always aimed at fulfilling their social function and instrumentalize the dignity of the human person.

Keywords: Real Right to Housing; Condominium; Social Function of Property.

 

 

 

INTRODUÇÃO

 

O direito à moradia é instituto jurídico consagrado na Constituição Federal, com previsão no artigo 6º. Trata-se de direito de aplicabilidade imediata, necessário para implementação da dignidade da pessoa humana, posto que está relacionada à habitação do indivíduo, à posse segura de seus pertences pessoais, a proteção de seu repouso e a reunião de sua família.

Diversos são os institutos jurídicos previstos para proteção ao direito de moradia sendo que o presente trabalho será dedicado ao estudo do direito real de habitação conferido a um dos cônjuges quando do óbito de seu consorte, dado que tal instituto promove a habitação de forma gratuita. Assim, o escopo do presente trabalho é abordar os contornos de tal direito real, os limites de sua fruição e exercício, colocando-o em cotejo em relação ao direito de propriedade posto que, não raro, no âmbito das sucessões, o direito real de habitação concorre com o direito de propriedade de outros herdeiros, por força de estabelecimento de condomínio geral sobre um mesmo bem.

Com a pesquisa em tela, serão analisados os posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais sobre a matéria, com o escopo de estabelecer a prevalência do direito de habitação, como forma de implementação do direito à moradia, como efetivação da dignidade da pessoa humana e como atendimento à função social da propriedade.

Para desenvolvimento da pesquisa proposta, serão utilizados os seguintes parâmetros de pesquisa: quanto à abordagem, a pesquisa será qualitativa; quanto à natureza, será aplicada; em relação aos objetivos, será descritiva e, no que tange aos procedimentos técnicos a serem empregados, será utilizada pesquisa bibliográfica, documental e por estudo de casos concretos, extraindo-se o posicionamento sobre o assunto do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de julgados sobre a matéria.

 

1 O CONDOMÍNIO GERAL ESTABELECIDO EM SUCESSÃO HEREDITÁRIA

 

De todos os direitos reais, aquele reputado como mais completo e com efeitos mais amplos é o direito de propriedade, dado que contempla as faculdades de usar, fruir e dispor de um bem, bem como de reavê-lo de quem injustamente o possua ou o detenha (dito direito de sequela). Portanto, é um direito substancialmente complexo, de caráter absoluto, perpétuo e exclusivo. No dizer de Orlando Gomes (2022, p. 105):

Considerada na perspectiva dos poderes do titular, a propriedade e? o mais amplo direito de utilizac?a?o econo?mica das coisas, direta ou indiretamente. O proprieta?rio tem a faculdade de servir-se da coisa, de lhe perceber os frutos e produtos, e lhe dar a destinac?a?o que lhe aprouver. Exerce poderes juri?dicos ta?o extensos que a sua enumerac?a?o seria impossi?vel

 

No entanto, há diversas situações decorrentes das relações de direito civil (especialmente situadas no campo das obrigações e do direito das sucessões) que podem ensejar a concorrência no exercício do direito de propriedade, afetando seu caráter absoluto e exclusivo.

Tal é a situação jurídica é denominada indivisão, da comunhão ou do condomínio geral, pela qual um mesmo bem torna-se objeto de direitos reais simultâneos e concorrentes em relação a vários titulares distintos: “Nesse caso, a relação jurídica tem sujeito plural, caracterizando-se pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos. É o direito sobre a coisa que se reparte entre diversas pessoas” (GOMES, 2022, p. 225), sobre o qual se passa a discorrer.

 

1.1 Do condomínio geral

 

A cotitularidade ou o condomínio geral está disciplinada pelos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil e, embora possa decorrer de vontade das partes em sua constituição (por força de contrato), o mais comum é que decorra de circunstâncias fáticas, como consequência legal, tratando-se de comunhão forçada e fortuita.

Não se pode olvidar que a propriedade é espécie de direito real que tende à exclusividade, reputando-se como anômala a situação em que várias pessoas passam a exercer o domínio sobre a mesma coisa. Para equacionar tal anomalia, cria-se uma divisão ideal e ficta, com a criação de uma porção abstrata – assim, os condôminos podem exercer seus direitos sobre a coisa comum mas, juridicamente, são considerados proprietários de porções distintas do bem, que recai sobre uma cota-parte ideal. Não obstante, cada proprietário é dono da integralidade – os efeitos da propriedade se estendem ao bem, por inteiro.

Em razão de tal ficção jurídica é que os condôminos detêm direitos e deveres não apenas em relação às suas cotas, mas também em relação a todo o bem, sendo a principal obrigação aquela de concorrer em relação às despesas de conservação da coisa.

Se o bem comporta divisão física, pode o condômino requerer seu fracionamento e, se indivisível, qualquer condômino poderá exigir, potestativamente, que o bem seja vendido para repartição do preço. Assim, o pleito de extinção do bem é um dos direitos essenciais do condômino (GOMES, 2022, p. 231):

 

Razo?es de ordem social, econo?mica e juri?dica aduzem-se para justificar a faculdade livre de exigir a divisa?o da coisa comum. O condomi?nio e?, segundo alguns, mater rixarum, sendo, portanto, socialmente conveniente evitar as desintelige?ncias e conflitos que provoca. As dificuldades de administrac?a?o da coisa comum revelam, por outro lado, que e? economicamente desinteressante conservar indefinidamente o estado de indivisa?o. Por fim, alega-se que o condomi?nio possui estruturac?a?o juri?dica complexa, que se choca com a forma normal de propriedade, ale?m de importar no sacrifi?cio de um dos caracteres desse direito: a exclusividade. Dai? o interesse do legislador em forc?ar sua extinc?a?o.

 

Assim, qualquer condômino pode, a qualquer tempo e sem justificativa, exigir a divisão da coisa comum, sendo este o escopo do artigo 1.322 do Código Civil, que propõe, para as coisas indivisíveis, a venda para repartição de seu valor econômico, devendo ser permitido o exercício do direito de preferência pelos demais condôminos, para que, então, o bem seja ofertado a terceiros alheios ao condomínio.

 

1.2 O condomínio sucessório

 

Assim como o direito à propriedade, outro direito de relevo para compreensão do objetivo do presente trabalho é o direito à herança o qual, na verdade, é uma das formas de aquisição de propriedade a partir do evento morte, que remaneja a titularidade dos direitos e obrigações do de cujus aos seus herdeiros, pela aplicação do princípio da saisine, de acordo com o qual há transferência do complexo patrimonial aos herdeiros legítimos ou àqueles assim elencados por força de disposição testamentária, a fim de que o patrimônio não apresente lacuna de gestão.

A efetiva transmissão de bens se dá pelo processo de inventário, pelo cumprimento de testamento ou pela lavratura de escritura pública (se realizado extrajudicialmente). No entanto, no intervalo entre falecimento e a efetiva partilha dos bens, terá lugar a existência de propriedade em condomínio em relação aos bens do acervo hereditário. Outrossim, efetivada a partilha de bens, é possível que a copropriedade (ou propriedade em condomínio) subsista, especialmente em atenção ao caráter indivisível de certos ativos patrimoniais – como sói acontecer em relação aos bens imóveis, por exemplo.

A herança, nesta fase antecedente de extinção condominial, é um todo unitário, tendo assim, a indivisibilidade das cotas-partes entre herdeiros, sendo regido pelas normas do condomínio geral, pelas quais cada integrante dispõe de exclusividade no determinado bem pertencente ao falecido, sendo possível a prática de atos vinculados ao condomínio, tais como atos possessórios, desde que estes não excluam os demais copossuidores (artigos 1.314 e 1.199 do Código Civil).  Impende destacar que, ocorrida a devida partilha, cada herdeiro recebe a cota-parte que se lhe toca, exceto, se permanecer o condomínio aos herdeiros, compondo-se assim, o estado de comunhão (artigo 2.019 do Código Civil).

Importante denotar que um divisor de águas se estabelece aos herdeiros no período posterior na abertura da sucessão, dado que os fatos novos decorridos a partir deste instante são ineficientes para produzir efeitos no âmbito condominial e na partilha, na finalidade de assegurar o direito de herança, ressalvado o surgimento de novos beneficiários para redistribuições de bens.

Neste sentido, após o falecimento, os herdeiros tornam-se condôminos, pendurando até o deferimento da ação de inventário com a concernente partilha, em que cada um terá o livre arbítrio de usufruir o seu quinhão da forma como melhor lhe convier, obviamente respeitando os limites impostos pela legislação.

 

2 INSTITUTO DO DIREITO DE HABITAÇÃO AO CONJUGE SUPÉRSTITE NA ESFERA SUCESSÓRIA

 

Dentre os direitos reais de fruição ou gozo há o direito de habitação, que permite ao cônjuge sobrevivente exercer o poder de “usar” o bem imóvel deixado pelo de cujus, tratando-se de direito personalíssimo destinado ao cônjuge supérstite a habitação no imóvel por prazo indeterminado, sem arcar com nenhum ônus financeiro em relação aos demais integrantes do núcleo familiar.  

Em outras palavras:

 

O direito real de habitação, que encontra previsão no Código Civil vigente, é um instituto que tem como principal objetivo assegurar o direito constitucional à moradia do indivíduo de uma relação que se dissolveu por morte de um dos conviventes, para evitar situações de desamparo frente a um momento doloroso e de vulnerabilidade (SANTOS, 2020, p. 93).

 

Referido direito tem início no momento exato da sucessão, em decorrência de previsão legal contida no artigo 1.831 do Código Civil, em decorrência de métodos convencionais, oriundo de ato final de vida do falecido ao beneficiário e, por última possibilidade, oriundo de testamento, hipótese em que será necessária a documentação em registro imobiliário – caso contrário, a questão será meramente considerada vínculo obrigacional do cedente ao concedido, sendo despida de eficácia real para fins de concretização plena do direito.

Cumpre ressaltar que o atual Código Civil, mediante as diretrizes insculpidas no artigo 1.831, inovou trazendo a mencionada garantia ao evento casamento, independentemente do regime de bens compactuado, pois anterior legislação, somente aduzia o pertinente dispositivo aos que obtinham o regime de comunhão universal de bens. Assim discorre Tânia Nigri:

 

O direito real de habitação está previsto no Código Civil e resguarda o direito à moradia daquele que sobrevive à morte do marido/esposa ou companheiro/companheira, qualquer que seja o regime de bens com que tenha se unido e independentemente do que lhe caiba na herança (mesmo que não caiba nada), de continuar residindo no imóvel destinado à residência da família, de forma vitalícia, desde que ele seja o único daquela natureza a ser partilhado (NIGRI, 2021, p. 24).

 

Uma questão de alta relevância se estabelece no cenário em discussão, dado que impede eventuais turbulências e injustiças do esposo(a) sobrevivente em relação aos demais herdeiros, a fim de preservar a posse do bem imóvel para fins de moradia restando como condição para tal garantia a unicidade no imóvel do falecido. Contudo, Inácio de Carvalho Neto (2015, p. 149), destaca uma vertente essencial: “há entendimento doutrinário no sentido de que a existência de vários imóveis não deveria ser motivo para impedir ao cônjuge o direito real de habitação, se nenhum deles ficasse em direito sucessório para o cônjuge”.

No mais, excepcionam tal regra a previsão testamentária que impeça o direito real de habitação, assim como a abdicação do favorecido ao supracitado direito – hipótese que deve ser manifestada somente de maneira expressa, devido ser um direito dotado de hereditariedade. Assim, diante da inviabilidade da renúncia tácita neste sentido, permitida apenas mediante escritura pública seguida dos registros inerentes, conforme peculiaridades de cada caso. Como reflexo desta ressalva, tem-se o enunciado 271 da III Jornada de Direito Civil realizado no Conselho Federal de Justiça nos dias 01 a 03 de dezembro de 2005, assim redigido: “O cônjuge pode renunciar ao direito real de habitação nos autos do inventário ou por escritura pública, sem prejuízo de sua participação na herança.” Antes de tudo, o direito em questão, perdura ao transcorrer da vida do conjugue sobrevivente e, caso este vier a falecer, a titularidade do imóvel será remanejado conforme a ordem de sucessão legitima explanada no artigo 1.829 do diploma civil (ou de acordo com cláusula testamentária).

Em face do cenário atual, a moradia consuma nesse espectro verdadeiro direito social (artigo 6º, caput da Constituição Federal) sendo elemento idealizador da dignidade humana no propósito da continuidade do mínimo existencial em favor do interessado. Além disto, o artigo 1.414 do atual diploma civil, impõe claramente a impossibilidade da moradia gratuita do habitante para fins de aquisição de renda, como alugar e emprestar, pois o instituto encerra em si o escopo de garantir o alojamento do beneficiário. Portanto, se por sua vez, vier a beneficiar terceiros, restará consubstanciada transgressão jurídica e a condizente nulidade, devido o descumprimento do encargo.

Neste diapasão, pode existir a possibilidade do direito de habitação simultâneo, melhor dizendo, mais de um titular do direito em relação ao imóvel, estabelecendo-se, a inviabilidade de cobrança pecuniária entre os mesmos, pois os herdeiros, no modo geral, encontram-se no mesmo nível de equipolência, baseado na proteção da família e na propriedade individual. Maria Fernanda Cesar Las Casas (2021, p. 118), elucida:

 

Resta, evidente, pois, que o interesse do legislador em garantir o direito á herança e a sucessão legitima é perfeitamente justificável, tanto em decorrência da proteção do direito de propriedade individual como também para a proteção da família como um todo.

 

Outrossim, o quanto aplicável ao usufruto e previsto no artigo 1.416 do Código Civil aplica-se ao instituto da habitação e, salvo contrariedades previstas em lei, aplicam-se as mesmas causas de extinção insertas no artigo 1.410 do Código Civil. Sob o mesmo ponto de vista, o artigo 7º, paragrafo único, da Lei n. 9278/96 e a percepção jurisprudencial direcionam, de forma clara, para existência de direito real de habitação em casos de falecimento quando se tratar de união estável.  

Nesse sentido, uma ressalva se instaura no contexto exposto, se caso presenciar, outro coproprietário no imóvel em questão, devido à inviabilidade da restrição dos poderes inerentes à propriedade destes (gozar, reaver, usufruir e dispor, conforme artigo 1.228 do Código Civil), levando-se em consideração que a delimitação ocorre em momento anterior ao óbito e não por eventual partilha.

Contudo, a situação jurídica neste enquadramento transpassa a fortificação da dignidade do esposo (a) ou companheiro (a), independentemente do regime celebrado no ato matrimonial, de não serem desalojados do lar onde conviveram com o falecido, na finalidade de permanência do núcleo familiar, tendo em vista que o benefício em nada interfere em termos de meação e herança que o cônjuge possa receber ordinariamente, tratando-se de situações distintas. Denota-se nitidamente que a tutela proporcionada é verdadeira medida impeditiva em relação aos demais herdeiros não inclusos, de não praticarem conduta de tirania em oposição ao viúvo (a), especialmente considerando-se que, muitos dos casos, o cônjuge remanesce sem bens e rendas, ostentando dificuldades financeiras em se manter no novo ciclo social que os permeiam, fora a edificação do teor humano no panorama vivenciado.

Numa colisão de interesses, em que tenhamos o cônjuge sobrevivente residindo no imóvel versus herdeiros dispostos em realizar a partilha, eis que surge o dilema de sanar juridicamente as discrepâncias vivenciadas sem ofertar riscos e prejuízos às partes. A discussão que se estabelece, portanto, versa sobre eventual prevalência do direito real de habitação em detrimento das pretensões dos outros herdeiros que figurem na condição de proprietários do bem.

Vale destacar, nesse sentido, que o beneficiário do direito de habitação realiza e dá continuidade à função social da propriedade – previsto como direito constitucional fundamental no artigo 5, XXIII e como pilar da ordem econômica em prol da existência digna, conforme artigo 170, III, ambos da Constituição Federal. Ou, no dizer de Glaucia Maria de Araújo Ribeiro (2022, p. 08):

 

(...) podem-se identificar duas facetas do direito à moradia: uma negativa e uma positiva. A primeira, a significar que o cidadão não pode ser privado de possuir moradia, nem impedido de obtê-la, sem intervenção do Estado ou de terceiros, portanto. Todavia, a segunda põe cobro à ação positiva do Estado, no sentido de que esse direito consiste em obter uma moradia digna e adequada, revelando-se direito positivo de caráter prestacional, daí porque é a nota principal desse direito social. E é nessa perspectiva que se justifica a condição de eficácia do direito à moradia, com especial relevo ao art. 3º, CF/88, que define como direitos fundamentais da República Federativa do Brasil construir uma sociedade justa e solidária, erradicar a marginalização – e não há marginalização maior do que não se ter um teto para si e para a família –, e promover o bem de todos, o que pressupõe, no mínimo ter onde morar dignamente.

 

Isto posto, surge a incógnita de qual parte deste embate dispõe de direito que melhor se ajuste a tais garantis, tanto na estrutura interna/econômica ou externa/jurídica, na consonância do bem coletivo. Assim elucida Gianfranco Faggin Maestro Andréa e Wagner Wilson Deiró Gindim (2020, p. 03):

 

Dentro desse contexto, o direito de propriedade que ostentava um caráter ilimitado, passa a ser gradualmente condicionado ao cumprimento de certos requisitos constitucionais de caráter social, surgindo daí a necessidade de que toda propriedade cumpra sua função social –realidade do ordenamento jurídico brasileiro.

 

É forçoso perquirir se, na hipótese da retirada do cônjuge do imóvel, haverá a necessidade dos herdeiros residirem no local e exercerem os comandos jurídicos acima discorridos, bem como se, na hipótese de alienação do bem, o futuro comprador poderá assumir prontamente os compromissos relativos do imóvel. Ainda, caso infrutífera a alienação do bem, a quem incumbirá o encargo de zelar pela funcionalidade da propriedade?

 Esta situação e outras demonstram incertezas ou presumíveis respostas de que somente o conjugue terá a perfeita sintonia na realização da preservação harmônica da propriedade, considerando-se que o objetivo do instituto é o de não o deixar desamparado quanto ao estabelecimento de sua residência. Em virtude do desdobramento exposto, elenca Tatiana Ferreira (2022):

 

Trata-se de prerrogativa visando garantir a função social da propriedade e a proteção jurídica da família, uma vez que tem por objetivo evitar que o cônjuge ou companheiro sobrevivente deixe de ter onde morar após a extinção do casamento ou da união estável em decorrência da morte.

 

Cumpre analisar que a propriedade, além de estar expressa como direito individual, consolida-se na notável exuberância do viés socioeconômico, já que a propriedade  em si não figura unicamente no rol de direito na esfera individual, mas também promove uma base econômica com a finalidade assecuratória de vivência digna aos envolvidos, conduzindo à conquista dos preceitos da tão estimada igualdade social, melhor dizendo, reduzindo ao máximo possível a entristecedora desigualdade financeira que acomete as classe sociais no território  brasileiro.

Como pode se verificar, o direito de habitação conferido ao cônjugue sobrevivente, estabelece ao seu titular inúmeras incumbências, pela qual o morador cumprirá a função social da propriedade estabelecida nos comandos abarcados pela legislação brasileira, em especial, aos imperativos descritos na norma constitucional. Deste modo preconiza veneravelmente, o Professor Titular da Faculdade de Direito do Largo de São Francisco, André Ramos Tavares (2021, p. 583):

 

A circunstância de a propriedade apresentar, simultaneamente, caráter dúplice, servindo as pretensões e posições meramente individual e, concomitantemente, às necessidades de uma compreensão conforme de conteúdos dos diversos mandamentos constitucionais.

 

Assim, a propriedade, como dita anteriormente, reveste-se do caráter de direito individual, entretanto, não absoluto, sendo restringido pela Lei Fundamental primariamente para atender a almejada função social. Impende destacar que o instituto em questão se enaltece como forma de avivar o direito à propriedade em sua praticidade, obstacularizando posturas abusivas do titular, atendendo o bem estar social da coletividade, neste foco aduz Betania de Moraes Alfonsin (2016, p. 362):

 

 ... o constituinte de 1988 além de ter demandado um esforço doutrinário de definição do sentido e do alcance dessa expressão, obviamente deu um salto de escala do bem individual “lote” (cuja propriedade também devera atender a sua função social) para o bem coletivo “cidade”, que, como totalidade, também deve ser capaz de atender as suas funções sociais.

 

Sob o exame, salienta-se que o ordenamento jurídico pátrio mediante Constituição Federal com suas raízes no Código Civil, em destaque, as percepções jurisprudenciais enaltecem o direito de habitação ao conjugue supérstite, visto que a família possui o condão máster na sociedade hodierna, no qual a moradia em si não compõe o elemento principal nesta conjuntura, e sim, o liame sentimental sustentado pelo legislador. As autoridades judiciárias, nesse sentido, participam da missão de zelar o ambiente conjugal no propósito de perpetuar as concepções emotivas geradas com o vínculo pessoal, elevando-se diante dos bens materiais e imateriais que, infelizmente, ensejam, numa certa frequência, determinadas presunções negativas como ambição, cobiça e ganância na mente humana, deixando em segundo plano, a empatia ao próximo.

 

3 SOLUÇÕES JURISPRUDENCIAIS

 

Ganha relevo para fins do presente trabalho, portanto, conciliar os nobres fins da função da propriedade, com a situação da manutenção do direito real de habitação e o direito potestativo de outros herdeiros que remanesçam em condomínio geral em relação ao imóvel, dado que há evidente escopo de proteção de moradia que não pode se converter em obstáculo incontornável para dissolução do condomínio, na hipótese da permanência do cônjuge no imóvel em questão.

 

3.1 Limitações ao Direito Real de Habitação

 

Antes de ser tratado especificamente sobre a possibilidade de extinção do condomínio geral quando vigente direito de habitação, mister pontuar que, embora seja prevalente a prioridade que se dá ao direito real de habitação, que a jurisprudência também reconhece algumas limitações à sua fruição e exercício.

O primeiro destes limites quando o imóvel já era titularizado por mais pessoas em condomínio. Não obstante a jurisprudência e a doutrina sejam uníssonas quanto à prevalência da garantia ao cônjuge sobrevivente da habitação gratuita no imóvel que servia de residência do casal, independentemente do regime de bens do casamento e mesmo quando concorrerem filhos exclusivos do de cujus, há de ser aplicada ressalva nesse sentido quando se verifica a existência de copropriedade anterior, isto é, preexistente ao evento óbito.

Em tal situação fática, entende o Superior Tribunal de Justiça que a copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, já que há prévia cotitularidade comum do bem com terceiros estranhos à relação sucessória. Nesse sentido, o Recurso Especial n. 1.830.080/SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. FAMÍLIA E SUCESSÕES. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COPROPRIEDADE PREEXISTENTE DA FILHA EXCLUSIVA DO 'DE CUJUS'. TÍTULO AQUISITIVO ESTRANHO À ATUAL RELAÇÃO HEREDITÁRIA. 1. Discute-se a oponibilidade do direito real de habitação da cônjuge supérstite à coproprietária do imóvel em que ela residia com o falecido. 2. Consoante decidido pela 2ª Seção desta Corte, "a copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, visto que de titularidade comum a terceiros estranhos à relação sucessória que ampararia o pretendido direito" (EREsp 1520294/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2020, DJe 02/09/2020).
3. Aplicabilidade das razões de decidir do precedente da 2ª Seção do STJ ao caso concreto, tendo em vista que o 'de cujus' já não era mais proprietário exclusivo do imóvel residencial, em razão da anterior partilha do bem decorrente da sucessão da genitora da autora. 4. Ausência de solidariedade familiar e de vínculo de parentalidade da autora em relação à cônjuge supérstite. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

 

No mesmo sentido, o agravo interno no agravo em recurso especial n. 1.825.979/SP: da fundamentação do julgamento deste recurso, é possível extrair a conclusão de que o direito real de habitação não dispõe de caráter absoluto e que, portanto, não pode ser óbice ao exercício do direito de propriedade dos demais cotitulares, quando o imóvel pertencia ao falecido e a outros proprietários, em condomínio, desde antes da abertura da sucessão. Nesse sentido:

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE INVENTÁRIO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COPROPRIEDADE ANTERIOR À ABERTURA DA SUCESSÃO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NÃO RECONHECIDO NO CASO CONCRETO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "A copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, visto que de titularidade comum a terceiros estranhos à relação sucessória que ampararia o pretendido direito" (EREsp 1.520.294/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2020, DJe de 02/09/2020). 2. Na hipótese dos autos, o direito real de habitação não foi reconhecido no caso concreto, pois o cônjuge falecido não era proprietário exclusivo do imóvel residencial em razão da anterior partilha do bem.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

 

Outra limitação jurisprudencialmente construída ao exercício do direito real de habitação do cônjuge supérstite indica que referido direito deve ser estabelecido somente em relação ao imóvel em que o casal efetivamente residia, com o escopo de preservação dos laços emocionais e afetivos resultantes do estabelecimento da residência, sendo irrelevante que o acervo patrimonial seja composto por mais imóveis assim como resta irrelevante o confronto de valores dos eventuais imóveis existentes.

Ilustrando tal entendimento, tem-se o agravo interno no recurso especial n. 1.957.776/RJ, em que se vê:

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE TESTAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. VIÚVA. PATRIMÔNIO. INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS. IRRELEVÂNCIA. 1. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. A jurisprudência do STJ que é no sentido de que o direito real de habitação, assegurado ao companheiro e ao cônjuge sobrevivente, pelo art. 7º da Lei 9287/96, incide, relativamente ao imóvel em que residia o casal, ainda que haja mais de um imóvel residencial a inventariar. 3. O objetivo da lei é permitir que o cônjuge sobrevivente permaneça no mesmo imóvel familiar que residia ao tempo da abertura da sucessão como forma, não apenas de concretizar o direito constitucional à moradia, mas também por razões de ordem humanitária e social, já que não se pode negar a existência de vínculo afetivo e psicológico estabelecido pelos cônjuges com o imóvel em que, no transcurso de sua convivência, constituíram não somente residência, mas um lar. (REsp 1582178/RJ, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 14/09/2018). Precedentes. 4. Agravo interno não provido.

 

Isto ultrapassado, outra limitação que se impõe se relaciona ao limite temporal do exercício do direito real de habitação. A princípio, trata-se de direito vitalício, a ser exercido durante toda a vida do cônjuge supérstite, extinguindo-se apenas com seu óbito. No entanto, a jurisprudência tem reconhecido o fim do direito real de habitação quando o beneficiário contrai novas núpcias ou, ainda, estabelece união estável. Portanto, o limite temporal do direito de habitação é a vida do cônjuge sobrevivente, enquanto este ostentar o estado de viuvez, que se encerra não apenas pelo matrimônio formalmente constituído, mas também pela união estável.  

Do julgamento do recurso especial n. 1.617.636/DF infere-se que deve ser reconhecida a primazia da moradia mas que referido instituto, por representar uma limitação do exercício do direito de propriedade por outrem, deve ser interpretado restritivamente. Por tal razão, a união estável – instituto jurídico que produz os mesmos efeitos que o casamento – deve ser considerado como evento hábil a fazer cessar o direito real de habitação.

Assim encontra-se ementado referido recurso:

 

DIREITO DAS SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. SUCESSÃO ABERTA NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. CÔNJUGE SOBREVIVENTE. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. ART. 1.611, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. EXTINÇÃO. CONSTITUIÇÃO DE NOVA ENTIDADE FAMILIAR. UNIÃO ESTÁVEL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O recurso especial debate a possibilidade de equiparação da união estável ao casamento, para fins de extinção do direito real de habitação assegurado ao cônjuge supérstite. 2. Em sucessões abertas na vigência do Código Civil de 1916, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação enquanto permanecer viúvo. 3. A atribuição do direto real de habitação consiste em garantia do direito de moradia por meio da limitação do direito de propriedade de terceiros, uma vez que herdeiros e legatários adquirem o patrimônio do acervo hereditário desde a abertura da sucessão, por força do princípio da saisine. 4. Conquanto o marco para extinção fizesse referência ao estado civil, o qual somente se alteraria pela contração de novas núpcias, não se pode perder de vista que apenas o casamento era instituição admitida para a constituição de novas famílias. 5. Após a introdução da união estável no sistema jurídico nacional, especialmente com o reconhecimento da família informal pelo constituinte originário, o direito e a jurisprudência paulatinamente asseguram a equiparação dos institutos quanto aos efeitos jurídicos, especialmente no âmbito sucessório, o que deve ser observado também para os fins de extinção do direito real de habitação. 6. Tendo em vista a novidade do debate nesta Corte Superior, bem como a existência de um provimento jurisdicional que favorecia o recorrido e o induzia a acreditar na legitimidade do direito real de habitação exercido até o presente julgamento, deve o aluguel ser fixado com efeitos prospectivos em relação à apreciação deste recurso especial. 7. Recurso especial provido.

 

Por fim, a última limitação ao exercício do direito real de habitação pelo cônjuge sobrevivente que se depreende da análise da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça relaciona-se com o uso que será dado ao bem, que deve se dar exclusivamente para fins de moradia, sendo vedado ao beneficiário ceder o bem em locação ou mesmo em comodato.

Do recurso especial n. 1.654.060/RJ, infere-se que ao direito real de habitação devam ser aplicadas os mesmos princípios e as mesmas regras relativas ao bem de família, dado que o escopo do instituto também é o de garantia da dignidade da pessoa humana, pela proteção do lar. O direito real de habitação – assim como o bem de família – são institutos que somente cumprem com plenitude a função social para a qual são direcionados quanto seu beneficiário efetivamente exerce a moradia em relação ao imóvel. Quando o uso que faz do mesmo é destinado à salvaguarda física de si mesmo. Qualquer outro uso, portanto, como a locação ou o comodato, afastam a essencialidade do uso do bem e, portanto, a benesse legal.

Assim:

 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. OMISSÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRO SOBREVIVENTE. APLICAÇÃO DOS MESMOS DIREITOS E DOS MESMOS DEVERES ATRIBUÍDOS AO CÔNJUGE SOBREVIVENTE. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO OU COMODATO DO IMÓVEL OBJETO DO DIREITO DE USO. IMPOSSIBILIDADE. CONSTATAÇÃO, ADEMAIS, DE QUE A TITULAR DO DIREITO NÃO RESIDE NO LOCAL. ANALOGIA ENTRE O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO E O BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREMISSAS FÁTICAS DISTINTAS. 1- Ação distribuída em 28/04/2006. Recurso especial interposto em 29/05/2013 e atribuído à Relatora em 25/08/2016.
2- O propósito recursal consiste em definir, para além da alegada negativa de prestação jurisdicional, se é admissível que o companheiro sobrevivente e titular do direito real de habitação celebre contrato de comodato com terceiro.
3- Não há violação ao art. 535, I e II, do CPC/73, quando se verifica que o acórdão recorrido se pronunciou precisamente sobre as questões suscitadas pela parte.
4- A interpretação sistemática do art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/96, em sintonia com as regras do CC/1916 que regem a concessão do direito real de habitação, conduzem à conclusão de que ao companheiro sobrevivente é igualmente vedada a celebração de contrato de locação ou de comodato, não havendo justificativa teórica para, nesse particular, estabelecer-se distinção em relação à disciplina do direito real de habitação a que faz jus o cônjuge sobrevivente, especialmente quando o acórdão recorrido, soberano no exame dos fatos, concluiu inexistir prova de que a titular do direito ainda reside no imóvel que serviu de moradia com o companheiro falecido.
5- Não se admite o recurso especial quando a questão que se pretende ver examinada - analogia do direito real de habitação em relação ao bem de família - não foi suscitada e decidida pelo acórdão recorrido, nem tampouco foi suscitada em embargos de declaração.
Súmula 211/STJ. 6- A dessemelhança fática entre os paradigmas e o acórdão recorrido impedem o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial. 7- Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

 

Do exposto, portanto, vê-se que embora doutrina e jurisprudência caminhem no sentido de reconhecer a nobreza do direito real de habitação enquanto instituto jurídico voltado à promoção da função da propriedade e à garantia e proteção da dignidade da pessoa humana, que tais atributos, per si, não garantem um exercício absoluto e ilimitado do direito pelo seu beneficiário. Ao revés, a benesse legal deve ser exercida estritamente com fins de moradia e enquanto perdurarem as condições do cônjuge supérstite que se lhe atribuíram tal direito.

 

3.2 Prevalência do direito real de habitação sobre o condomínio geral

 

Observados os limites expostos na seção anterior, quanto ao uso exclusivo para moradia, limitada ao imóvel que já era utilizado para residência e durante a vida e o estado de viuvez do cônjuge beneficiário, é possível que, ainda assim, exista confronto de interesses entre o cônjuge sobrevivente e os demais herdeiros interessados na dissolução do condomínio geral, dado que garantido ao cotitular o direito potestativo de dissolução da copropriedade.

Por tudo quando já estabelecido nas seções anteriores, é de se reconhecer a primazia ao direito real de habitação do cônjuge sobrevivente, por se tratar de medida mais alinhada à promoção da dignidade da pessoa humana, bem como ao cumprimento da função social da propriedade.

Nesse sentido, o primeiro julgado que se coloca à consideração é o Recurso Especial n. 1134387/ SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrigui, que estabelece que o direito real de habitação incidente sobre o imóvel que servia de residência ao casal deve prevalecer em relação ao cônjuge/companheiro sobrevivente não apenas quando houver descendentes comuns, mas também quando concorrerem filhos exclusivos do de cujus.

Como consequência da prevalência do direito real de habitação do cônjuge supérstite, o Colendo Superior Tribunal de Justiça entende, também, pela inviabilidade de cobrança de alugueres pelos demais coproprietários, como se pode ver do julgamento do julgamento do Recurso Especial n. 1.846.167, também de relatoria da Ministra Nancy Andrigui:

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRA SUPÉRSTITE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COMUM. INVIABILIDADE. ALUGUÉIS. DESCABIMENTO. JULGAMENTO: CPC/2015.
(...) 5. O direito real de habitação é ex lege (art. 1.831 do CC/2015 e art. 7º da Lei 9.272), vitalício e personalíssimo, o que significa que o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode permanecer no imóvel até o momento do falecimento. Sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma moradia digna. 6. O advento do Código Civil de 2002 deu ensejo à discussão acerca da subsistência do direito real de habitação ao companheiro sobrevivente. Essa questão chegou a este Tribunal Superior, que firmou orientação no sentido da não revogação da Lei 9.278/96 pelo CC/02 e, consequentemente, pela manutenção do direito real de habitação ao companheiro supérstite.
7. Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e a alienação do bem imóvel comum enquanto perdurar o direito real de habitação (REsp 107.273/PR; REsp 234.276/RJ). A intromissão do Estado-legislador na livre capacidade das pessoas disporem dos respectivos patrimônios só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (203, I, CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles - in casu - dos direitos inerentes à propriedade, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, que na espécie é a proteção ao grupo familiar. 8. O direito real de habitação tem caráter gratuito, razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel. Seria um contrassenso atribuir-lhe a prerrogativa de permanecer no imóvel em que residia antes do falecimento do seu companheiro, e, ao mesmo tempo, exigir dele uma contrapartida pelo uso exclusivo. 9. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foi acolhida a tese sustentada pelas recorrentes, fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

 

 No entanto, a despeito de toda primazia do direito real de habitação, o Superior Tribunal de Justiça adota entendimento no sentido de que seu exercício não pode obstar a dissolução de eventual condomínio geral estabelecido no imóvel. No julgamento do agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial n. 1547302 / SP, vê-se que aquele Colendo Tribunal assevera que, de todos os direitos reais voltados à fruição da coisa, o direito real de habitação é aquele que detém menor amplitude, mas que, no entanto, a posse e moradia não encerram em si fatores definitivamente impeditivos do direito de extinção de condomínio pela alienação de coisa comum.

Assim encontra-se redigido tal julgado:

 

AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535, DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. Observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil de 1.973, ainda que rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. O direito real de habitação não pode ser óbice à extinção de condomínio e à alienação judicial. A existência do ônus real da habitação não impede a alienação do bem, da mesma forma que ocorre com o usufruto.
3. Agravo interno não provido.

 

Convém rememorar que, de acordo com o artigo 1.320 do Código Civil, é lícito ao condômino que, em qualquer tempo, exija a divisão da coisa comum e consequente extinção do condomínio, sem que sua opção tenha que se submeter à vontade dos demais. Não se pode, portanto, olvidar que o legislador atribui máximo privilégio a tal direito potestativo, já que a copropriedade é evento anômalo à natureza da propriedade. Portanto, a jurisprudência do Tribunal Bandeirante, na esteira do Colendo Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a distinção entre direito real de habitação e a possibilidade de desfazimento do condomínio.

Partindo-se de tal premissa, umas das possibilidades de desfazimento do condomínio ainda que vigente o direito real de habitação é a solução aplicada ao imóvel gravado com usufruto vitalício, em que possível a propositura de ação com o escopo de promover a alienação, sendo que o arrematante se sub-roga nos direitos dos condôminos e respeitando o direito real de habitação até seu termo.

Portanto, o direito real de habitação, ainda que voltado à garantia da moradia do seu beneficiário, não torna impossível ou inviável a extinção do condomínio. Ao revés, essa poderá ser levada a efeito com o exercício do direito de preferência pelos demais condôminos e respeito do direito real de habitação – seja pelo cotitular adquirente, seja por terceiro – após efetivada a alienação judicial da coisa comum.

Ilustrando tal possibilidade, tem o julgamento da Apelação Cível n. 1005354-54.2015.8.26.0554 pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que se encontra assim ementada:

 

Condomínio. Ação de extinção de condomínio c.c. fixação de taxa de ocupação de imóvel. Pedidos julgados parcialmente procedentes. Recurso da autora. Litigância de má-fé. Inocorrência. Impugnação que não desrespeitou o princípio da lealdade processual. Direito real de habitação. Presença. Limitação legal que há de se pôr equilibrada ao direito de moradia previsto na Constituição Federal. Recurso do réu. Extinção do condomínio. Possibilidade. Direito potestativo do condômino (CC, art. 1.320). Arrematante que se sub-rogará nos direitos do anterior condômino, respeitado, de modo vitalício, o direito real. Precedente desta Egrégia Câmara. Sentença reformada. Recurso da autora provido em parte, desprovido o do réu.

 

No mesmo sentido, a apelação n. 1004409-09.2020.8.26.0161:

 

Apelação cível. Extinção de condomínio. Procedência. Inconformismo do requerido. Questões atinentes a direitos sucessórios não afastam o direito de extinção do condomínio, em razão da copropriedade. Direito real de habitação. Situação que não impede a extinção de condomínio, nem proíbe a alienação judicial do bem, desde que o adquirente respeite o direito da ocupante do bem.

Sentença mantida. Recurso desprovido.

 

Não obstante, é de se trazer à baila a ponderação de que tal possibilidade de alienação da coisa comum na vigência de direito real de habitação não reflete uma unanimidade na jurisprudência. No mesmo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, é possível encontrar decisões divergentes, no sentido de que a extinção do condomínio contraria a essência de proteção da moradia e do núcleo familiar, tal como contidos no direito real de habitação. Assim, portanto, frisa-se que há entendimento jurisprudencial no sentido de que o direito real de habitação do cônjuge supérstite se sobrepõe ao direito potestativo do coproprietário em promover a extinção do condomínio.

Exemplos de tal entendimento podem ser encontrados nos julgamentos do recurso de apelação n. 1012561-62.2020.8.26.0576 e do agravo interno n. 001807-80.2020.8.26.0505/50000, ambos do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Este último encontra-se assim ementado:

 

AGRAVO INTERNO - Interposição contra decisão do relator que negou seguimento ao recurso - Inconformismo - Desacolhimento - Imóvel que foi objeto da escritura de inventário e partilha em razão de falecimento do genitor do agravante - Viúva-meeira que faz jus ao direito real de habitação, nos termos do art. 1.831 do Código Civil - Pedido de extinção de condomínio que cede espaço ao direito real de habitação, como bem observou o magistrado, fazendo menção a julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Decisão mantida- Recurso desprovido.

 

Vê-se, portanto, há entendimento unânime no sentido de se atribuir privilégio e preponderância ao direito real de habitação – por se exprimir como ferramenta de garantia ao direito à moradia e ao adequado uso da propriedade, ressalvando-se a existência de decisões que permitem a modulação do instituto, para que possa permitir e compatibilizar sua existência com a dissolução de um eventual condomínio geral existente sobre o bem, permitindo-se, também, os atributos decorrentes do direito de propriedade.

 

3.3 Aquisição da propriedade por usucapião

 

Como última hipótese para solução de eventual conflito entre o direito real de habitação e cotitularidade, é de se ventilar a possibilidade da obtenção da propriedade, em favor do condômino habitante, teve embasamento relevante no ordenamento jurídico pátrio no julgamento do Recurso especial Nº 1.631.859/SP da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, cuja relatoria pertence a Ministra Nancy Andrighi que emitiu parte da decisão pautada no seguinte trecho extraído do venerável acordão:

 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO.AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SEHOUVER POSSE EXCLUSIVA.  O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.

 

 

Destaca-se que a mencionada usucapião se encontra sob a modalidade extraordinária e, portanto, depende de alguns requisitos a serem preenchidos pelo favorecido, como lapso temporal de 15 anos, bem como, a posse sendo exclusiva, ininterrupta e sem protestos dos demais titulares da abertura sucessória, conforme descrição do artigo 1.238 do atual Código Civil. Vale frisar que o atinente prazo sofre interrupção se movida ação de petição de herança pelos outros herdeiros e, caso julgada procedente, deverá o condomínio morador devolver a porcentagem dos bens não pertinentes à sua quota-parte, sendo que o prazo para usucapir o imóvel inicia quando consumar a prescrição de tal ação.

Importante denotar, qualquer herdeiro está apto à reivindicação da herança que lhe competente mediante a ação acima relacionada, em que, deferida a referida demanda, os seus efeitos também serão aproveitados aos demais herdeiros se, por sua vez, houver abdicação ao supramencionado direito. Conforme previsão do artigo 1.824 do Código Civil, terceiros como inventariante, testamenteiro e o cessionário da parte legítima do herdeiro ostentam legitimidade para propositura da demanda.

 

 

 

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

Alguns institutos jurídicos, por vezes, apresentam resultados práticos que são incompatíveis entre si – é o que se verifica com o objeto de estudo do presente trabalho, em que se coteja o direito real de habitação do cônjuge supérstite em relação ao direito de propriedade exercido em condomínio geral, situação comum que decorre, em geral, do direito sucessório.

O direito real de habitação é um direito voltado essencialmente à fruição, sendo considerado um dos direitos com conteúdo mais restritos dentre os direitos de uso, já que limitado estritamente à habitação, não sendo possível ao seu beneficiário sequer a locação ou a cessão do bem em comodato.

Não obstante tenha alcance restrito e objeto limitado, seu escopo é um dos mais nobres do sistema jurídico: permite a moradia do cônjuge sobrevivente, impedindo que seja abruptamente despojado de sua moradia – o que sói ocorrer especialmente quando necessária a extinção de condomínio em relação ao bem, caso os demais herdeiros do falecido e o cônjuge não sejam capazes de chegar a um acordo sobre o bem.

Nesse sentido, o direito real de habitação, seja na doutrina, seja na jurisprudência, vem sendo compreendido como direito que promove a proteção constitucional à moradia e à família, dando verdadeiro conteúdo à função social da propriedade. Não obstante, o instituto não retira dos demais herdeiros o direito de propriedade, impondo apenas limitações ao seu exercício, já que inviável que os demais herdeiros manejem ações possessórias ou efetuem a cobrança de locatício pela permanência do cônjuge supérstite.

O quanto exposto até aqui indica as razões pelas quais deve ser atribuída primazia ao direito real de habitação, especialmente por seus vínculos profundos com os mais nobres princípios constantes do texto constitucional, devendo prevalecer em relação ao direito de propriedade, em uma situação de confronto com o interesse de outros titulares do bem.

Admitir-se a prevalência do direito de propriedade – embora seja também um direito essencial à luz da Constituição Federal – permitiria a ocorrência de situações práticas injustas, degradantes e cruéis, já que afeto à moradia e ao quanto essencial à salvaguarda física de um ser humano. Nesse ponto, mister salientar que não basta que a Constituição Federal preveja a proteção e a promoção da dignidade da pessoa humana. É preciso que preveja ferramentas para sua implementação, sendo o direito real de habitação uma dessas ferramentas, instituto de verdadeira concreção à realização dos fins mais elevados do Direito.

Embora alguns julgados entendam pela possibilidade da venda da nua propriedade para dissolução do condomínio, é inequívoco que o direito real de habitação deve se manter intocado, devendo ser respeitado pelo adquirente até que implementada alguma causa de sua extinção. E não poderia ser diferente, posto que adoção de entendimento em sentido contrário importaria em mitigação à proteção à moradia e à família.

 

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 1.830.080/SP. Recorrente: Maria Justina Henriques Ismael. Recorrido: Heloisa Helena Saraiva Barbosa. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 26 de abril de 2022. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201902291939&dt_publicacao=29/04/2022. Acesso em 07 nov. 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo interno no recurso especial n. 1.957.776/RJ. Recorrente: Marcos Antonini Sales. Recorrido: Mariza dos Santos Sales. Relatora: Ministra Nancy Andrigui, 14 de fevereiro de 2022. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202102786255&dt_publicacao=16/02/2022. Acesso em 07 nov. 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo interno em agravo no recurso especial n. 1.825.979/SP. Recorrente: Maria Osmarina Alves Barbosa Caldas. Recorrido: Fábio Lucas de Caldas e outro. Relator: Ministro Raul Araújo, 16 de agosto de 2021. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202100186 308&dt_publicacao=16/09/2021. Acesso em 07 nov. 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n. 1.617.636/DF. Recorrente: Milene Ferreira do Sacramento Lima e outros. Recorrido: Milton Portela do Sacramento. Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, 27 de agosto de 2019. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201602020480&dt_publicacao=03/09/2019. Acesso em 07 nov. 2022.

 

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n. 1.654.060/RJ. Recorrente: Diva Cristina Moreira de Pinho. Recorrido: Ana Cristina D´Avilla Roque Amorim. Relatora: Ministra Nancy Andrigui, 02 de outubro de 2018. https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201303642018&dt_publicacao=04/10/2018. Acesso em 07 nov. 2022.

 

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