É possível gerar uma grande economia tributária realizando a locação de imóveis através de pessoa jurídica devidamente constituída com o respectivo objeto social correspondente a atividade, que pode, inclusive, ser uma administradora de bens imóveis próprios, o que tem se popularizado como Holding Imobiliária.

Por isso, famílias com imóveis para investimento em locação buscam cada vez mais organizar seu patrimônio através da holding para facilitar a gestão e gerar economia tributária.

A renda auferida de aluguéis pela pessoa física é tributada em até 27,5% de imposto de renda, com observação da alíquota efetiva após as devidas deduções que podem reduzir consideravelmente o percentual. Deduções a serem consideradas no ajuste anual do imposto de renda com gastos de saúde, educação, dependentes, etc.

Ao passo que a tributação total da pessoa jurídica que possui a atividade de aluguel de imóveis em seu objeto social, optante pelo regime tributário do lucro presumido, fica entre 11,33% a 14,53% sobre a receita advinda da locação. Esta alíquota refere-se ao custo tributário final da soma dos tributos que recaem sobre a pessoa jurídica: PIS (0,65%), COFINS (3%), IRPJ (4,8% - 8%) e CSLL (2,88%).

Em contrapartida, no momento de integralização dos bens imóveis na holding imobiliária (transferência da propriedade imobiliária da pessoa física para a jurídica) poderá haver a incidência do ITBI (imposto de transmissão sobre bens imóveis) a ser pago ao município em que o imóvel se encontra. E por que poderá?

Pelo fato de que há uma previsão constitucional de imunidade tributária do ITBI na integralização de bem imóvel ao capital social de pessoa jurídica, desde que não tenha como atividade preponderante a atividade imobiliária, conforme art. 156, §2º, I da Constituição Federal.

Logo, se o faturamento da pessoa jurídica for mais de 50% (cinquenta por cento) advindo de aluguel, haverá a incidência do ITBI (art. 37, §1º do Código Tributário Nacional). Mas pode ser que haja outra atividade econômica sendo desenvolvida, em que o faturamento supere a metade, e a receita advinda de aluguel fique menor que 50% (cinquenta por cento). Assim a imunidade do ITBI estará garantida.

Vale lembrar que essa atividade preponderante a ser desenvolvida é analisada pelo município nos 3 (três) primeiros anos após a integralização se for empresa nova, ou nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à integralização, se for empresa já existente há mais de 2 (dois) anos, conforme art. 37, §1º e §2º do Código Tributário Nacional.

E ainda temos uma nova tese tributária que vem ganhando força após o Tema 796 do STF, qual seja, de que a previsão constitucional de imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis é incondicionada a ter ou não atividade imobiliária preponderante.

Porém, esse é um entendimento ainda minoritário que vem se apresentando em alguns tribunais brasileiros, como é o caso de São Paulo, Espírito Santo, Ceará e Minas Gerais. E para obter tal resultado de imunidade incondicionada, mesmo com objeto social e atividade preponderante imobiliária, é necessária a judicialização da questão, uma vez que na via administrativa os municípios realizam o lançamento tributário nesses casos.

Tal tese de imunidade incondicionada partiu do voto condutor do Ministro Alexandre de Moraes no RE 796376/SC, com repercussão geral, que consta o seguinte:

“Em outras palavras, a segunda oração contida no inciso I - “ nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” - revela uma imunidade condicionada à não exploração, pela adquirente, de forma preponderante, da atividade de compra e venda de imóveis, de locação de imóveis ou de arrendamento mercantil. Isso fica muito claro quando se observa que a expressão “nesses casos” não alcança o “outro caso” referido na primeira oração do inciso I, do § 2º, do art. 156 da CF.

Ou seja, a exceção prevista na parte final do inciso I, do § 2º, do art. 156 da CF/88 nada tem a ver com a imunidade referida na primeira parte desse inciso.

Assim, o argumento no sentido de que incide a imunidade em relação ao ITBI, sobre o valor dos bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, excedente ao valor do capital subscrito, não encontra amparo no inciso I, do § 2º, do art. 156 da CF/88, pois a ressalva sequer tem relação com a hipótese de integralização de capital. Reitere-se, as hipóteses excepcionais ali inscritas não aludem à imunidade prevista na primeira parte do dispositivo. Esta é incondicionada, desde que, por óbvio, refira-se à conferência de bens para integralizar capital subscrito.”

Vale destacar que esse não era o tema central do leading case afetado com repercussão geral, não possuindo, portanto, efeito vinculante. Mas acabou constando do voto vencedor e tem sido levado em consideração por alguns julgadores de primeira e segunda instância.

Portanto, a interpretação do art. 156, §2º, I da Constituição Federal foi bipartida com distinção das imunidades para "realização de capital" (integralização) e "incorporação de bens" (fusão, incorporação, cisão) em que a exceção, relativa à atividade preponderante, refere-se às figuras jurídicas societárias da fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas, e não a realização de capital. Vejamos alguns desses julgados:

“APELAÇÃO MANDADO DE SEGURANÇA - Município de Santos - ITBI Imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, primeira parte, que é incondicionada - RE nº 796.376, Tema nº 796, STF, DJe 25.08.2020 Integralização de imóveis em sua totalidade com aumento do capital social Segurança concedida par a reconhecer a imunidade do ITBI quanto aos imóveis localizados na Comarca de Santos Recurso provido.” (TJ/SP, Apelação n. 1017064-37.2021.8.26.0562, 14ª Câmara de Direito Público, Desembargador João Alberto Pezarini, j. 31/05/2022) – grifo nosso.

"De acordo com o STF, a integralização do capital, por meio de imóveis, é imunizada da incidência do ITBI pela CF/88, não alcançando, entretanto, a reserva de capital. A exceção, relativa à atividade preponderante, refere-se às figuras jurídicas societárias da incorporação, fusão, cisão e extinção de pessoas jurídicas (RE 796376/SC)" (TJ/MG, Apelação Cível n. 1.0148.15.005512-4/004, 4ª Câmara Cível, rel. Desembargador RENATO DRESCH, j. 03/12/2020) – grifo nosso.

"1. O cerne da controvérsia recursal cinge-se à possibilidade ou não da concessão da imunidade tributária do ITBI na operação de transferência de bem imóvel do sócio para a integralização de capital social da apelante, consoante prevê o art. 156, § 2º, inciso I, da Carta da República. 2. O Supremo Tribunal Federal analisou o inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal na ocasião do julgamento do RE 796.376, no qual foi firmada a Tese 0796 da repercussão geral, segundo a qual “A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado" (STF, RE 796376, Relator(a): MARCO AURÉLIO, Relator(a) p/ Acórdão: ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 05/08/2020, DIVULG 24-08-2020 PUBLIC 25-08-2020, negritei). Nessa oportunidade, o STF também entendeu que a exceção prevista no final do citado inciso I ('salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil') não se aplica à hipótese de imunidade prevista na primeira parte do dispositivo ('não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital'), que é incondicionada, desde que esteja limitada ao valor do capital integralizado. 3. In casu, a apelante tem direito à imunidade prevista na primeira parte do inciso I do § 2º do art. 156 da Carta Federal, porquanto trata-se de benefício incondicionado, não sendo aplicável a ressalva prevista na segunda parte do mencionado inciso, referente ao exercício de atividade preponderante de compra e venda de bens imóveis ou direitos, locação desses bens ou arrendamento mercantil. Além disso, o valor de avaliação dos imóveis corresponde ao montante da integralização de capital, não havendo falar em excesso. 4. Apelação provida para, reformando a sentença, conceder a segurança, reconhecendo o direito da impetrante à não incidência do ITBI sobre operação objeto deste writ, na forma do art. 156, § 2º, inciso I, da CF/1988, bem como determinando que a autoridade coatora respectiva declaração de não incidência" (TJ/CE, Apelação Cível n. 0011320-46.2019.8.06.0064, 1ª Câmara de Direito Público, rel. Desembargador FERNANDO LUIZ XIMENES ROCHA, , j. 03/05/2021) – grifo nosso

Em sede doutrinária, cuidando da imunidade nos eventos societários, Ricardo Alexandre leciona: "Por força do inciso I do § 2º do art. 156 da CF/1988, as operações de fusão, incorporação e cisão de pessoas jurídicas também estão imunizadas. Entretanto, nesses casos, se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, haverá incidência"[1]

Porém, mesmo nos casos em que o ITBI será exigido pelo município, ainda pode ser mais vantajoso financeiramente realizar a operação devido a economia tributária auferida ao longo de determinado período. Por isso, necessária se faz uma análise casuística de valores, que a depender da renda locatícia será mais vantajosa a locação pela pessoa jurídica.

Vejamos um exemplo de uma família que aufere renda de R$20.000,00 (vinte mil reais) mensais com aluguel [2]:

Renda aluguel imóveis ….................….R$20.000,00 (mensal)

IR pessoa física ….............................… R$4.630,64 (mensal) [3]

IR pessoa física.............................……..R$55.567,68 (anual)

Impostos pessoa jurídica….......……….R$2.266,00 (mensal) [4]

Impostos pessoa jurídica…….......…….R$27.192,00 (anual)

Economia anual alugando pela PJ.........R$28.375,68

Economia em 3 anos ……………....…..R$85.127,04

Economia em 5 anos…………………...R$141.878,40

Como se observa no exemplo acima, ao longo de cinco anos a economia tributária gerada pela locação dos imóveis na pessoa jurídica superou R$141.000,00.

Além da economia tributária, também há o fim dos problemas com a malha fina do IRPF (imposto de renda da pessoa física).

Quem aluga imóveis como pessoa física sabe bem os problemas gerados na declaração de IRPF, principalmente quanto aos imóveis alugados para pessoa jurídica, em que no cruzamento das informações acabam gerando divergências, recolhimento a menor de IRRF (imposto de renda retido na fonte), ou até mesmo não recolhimento de imposto algum pelo locatário pessoa jurídica.

Quando a pessoa física (locadora) aluga imóvel para pessoa jurídica (locatária), o imposto de renda sobre o aluguel precisa ser retido na fonte pagadora (IRRF), ou seja, o inquilino precisa recolher o imposto. E no ano seguinte quando então o locador vai fazer sua declaração de imposto de renda anual acaba verificando que o locatário nada recolheu ou recolheu a menor.

Quando o aluguel se dá por pessoa jurídica figurando como locadora cabe a ela o recolhimento dos tributos sobre a receita locatícia. Portanto, melhora a gestão da locação e elimina os problemas causados por divergências de imposto recolhido.

Diante tais cenários e vantagens demonstradas, a holding imobiliária se apresenta como um excelente instrumento de planejamento patrimonial e tributário para famílias brasileiras que investem em imóveis, principalmente para locação, e ainda possibilita o planejamento sucessório dentro dessa pessoa jurídica de maneira segura e protetiva.

Ana Carolina Tedoldi

Advogada, Gestora Imobiliária, Pós-graduanda em Holding e Planejamento Societário, Presidente da Comissão de Planejamento Patrimonial da Família da OAB-RJ Barra da Tijuca, Membro da Comissão de Direito das Sucessões IBDFAM, Membro da Comissão de Direito Patrimonial das Famílias IBDFAM-RJ.

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