José Luiz Germano[1]

José Renato Nalini[2]

Thomas Nosch Gonçalves[3]

A Medida Provisória 1085/2021 foi aprovada pelo Congresso Nacional com algumas emendas.

Uma das novidades do novo texto legal (enviado para a sanção presidencial) é a possibilidade de a adjudicação compulsória ser requerida, processada e deferida perante os cartórios de registro de imóveis, similarmente ao que hoje já acontece com a usucapião extrajudicial.

A inovação pode ser vista no art. 216-B da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que exige a participação de advogado e procuração com poderes especiais.

Estão legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o próprio promitente vendedor.

É preciso ficar comprovado o inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos. Assim se garante o direito de defesa, que tem status constitucional.

Como na usucapião, é preciso antes do requerimento ser feita uma ata notarial, lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa.

É essencial que haja prova do pagamento do preço contratado na promessa de venda, além de certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação.

Diferentemente da usucapião, há necessidade da comprovação do pagamento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis, pois essa forma de aquisição não é originária, mas derivada. Esse imposto é realmente devido, pois o registro será já de transmissão da propriedade e não apenas da promessa.

A propósito, uma salutar medida de simplificação e de redução de custos está no fato de que não se exige o prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e nem mesmo a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Dívidas fiscais do imóvel não inibem o pedido de adjudicação, uma tendência que já vem sendo mostrada pela jurisprudência.

Estando o pedido em ordem e tendo sido assegurado o direito de defesa, o oficial do registro de imóveis, fará o registro da propriedade em nome do promitente comprador, sem necessidade de uma escritura definitiva, servindo para isso a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

Como é sabido, o êxito desse procedimento depende da ausência de impugnação consistente. Se houver desavença não superada por uma audiência de tentativa de conciliação, o caso deverá ser encaminhado ao Poder Judiciário, que é o especialista na solução de conflitos.

Dessa forma, o registro de imóveis se firma cada vez como o local adequado para a regularização da propriedade e da solução de vários casos em que os imóveis ainda não estão em nomes das pessoas a quem eles de fato pertencem.

O tema deve ser objeto de regulamentação pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados, que podem dispor sobre detalhes, como o cabimento de intimação por edital, o valor da causa, etc. Mas, a norma tem aplicação imediata e os pedidos podem ser feitos desde já.

Com a proteção legal que advém do registro da propriedade, o dono de fato passa a ser dono de direito e pode oferecer o bem para garantia de um crédito mais barato, pode alienar o bem por um preço melhor avaliado e também fica bem mais facilitado o exercício de direitos entre os cônjuges, companheiros e demais herdeiros.

Por outro lado, com o imóvel já em nome do real proprietário, o município terá a pessoa certa para fazer a cobrança de IPTU, evitando-se demandas contra pessoas que já não se consideram donas do imóvel. Isso evita demandas na justiça. O ganho é geral para todos.

O compromisso de compra e venda ou simplesmente a “promessa de venda” é a forma mais comum de contratação preliminar para aquisição de um imóvel, especialmente nas faixas sociais mais numerosas do Brasil. A adjudicação compulsória nos cartórios tende a facilitar muito a que as pessoas que têm apenas os compromissos se tornem donas de verdade. Isso é de grande valor.

Os cartórios extrajudiciais têm prestado excelentes trabalhos, com grande agilidade e rapidez, em proveito da população. E isso tem cada vez mais se ampliado com um fenômeno crescente chamado de desjudicialização. Este é mais um exemplo que certamente fará grande sucesso.