Em decisão recente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ deu provimento ao recurso especial ajuizado por um casal de idosos com o objetivo de evitar a penhora do único imóvel que possuem e no qual residem. Entendimento é de que o bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial não pode ser penhorado para pagamento de dívida de aluguel.

Ao analisar o recurso, o STJ considerou que as hipóteses em que se admite a penhora de imóvel usado para moradia familiar devem ser interpretadas de maneira restritiva. No caso dos autos, o bem de família foi ofertado como caução para locação comercial em favor de terceiro, o qual ficou dois anos sem pagar aluguel.

Para saldar a dívida, o credor pediu a penhora do imóvel, que foi autorizada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP sob entendimento de que o casal perdeu o direito de invocar a impenhorabilidade do bem de família no momento em que, de livre e espontânea vontade, ofereceu-o como caução.

Embora a caução não conste nas exceções à impenhorabilidade listadas no artigo 3º da Lei 8.009/1990, o TJSP decidiu equipará-la ao instituto da hipoteca, que permite a execução sobre o imóvel oferecido como garantia real.

Esse entendimento seria plenamente aplicável nas hipóteses em que o bem de família é oferecido como fiança, conforme a jurisprudência do próprio STJ e julgamento recente do Supremo Tribunal Federal – STF. Essa aplicação não pode ser estendida ao caso em que o imóvel é oferecido como caução.

Segundo o relator, ministro Marco Buzzi, fiança e caução são institutos diferentes enquanto modalidades de garantia do contrato de locação. Caução é o instrumento pelo qual o cumprimento de uma obrigação é garantida, por meio de um valor depositado ou bem dado em garantia. Já a fiança é uma garantia pessoal, que vincula a pessoa do fiador a arcar com a obrigação, em caso de dívida.

O ministro destacou que são “mecanismos com regras e dinâmica de funcionamento próprias, cuja equiparação em suas consequências implicaria inconsistência sistêmica". Afirmou que o oferecimento de um bem de família em garantia não implica renúncia à proteção legal conferida ao mesmo. Para afastar a impenhorabilidade, seria necessário comprovar a violação da boa-fé objetiva, conforme já decidiu o STJ.

"A caução levada a registro, embora constitua garantia real, não encontra previsão em qualquer das exceções legais, devendo prevalecer a impenhorabilidade do imóvel, quando se tratar de bem de família", concluiu o relator ao dar provimento ao recurso.

Com a decisão, o caso deve voltar ao TJSP para que analise se o imóvel em questão é, de fato, um bem de família.

REsp 1.789.505